EHL-Marktupdate für das erste Halbjahr 2024

Investmentmarkt erlebte äußerst herausfordernde Phase

Am Montag hat die EHL Investment Consulting den aktuellen Immobilieninvestmentmarkt-Bericht vorgestellt. Dabei gewährte das Unternehmen einen Rückblick auf das erste Halbjahr 2024 und einen Ausblick auf das Gesamtjahr 2024.

Chancen und Herausforderungen

In den ersten sechs Monaten durchlebte der österreichische Investmentmarkt eine äußerst herausfordernde Phase, die durch verschiedene Faktoren verursacht wurde. Einerseits ist die Inflation noch immer hoch und andererseits haben seit Beginn des Krieges in der Ukraine, das stark gestiegenen Zinsniveau, eine allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit ausgelöst.

Getrieben von der rezessiven Entwicklung in der Industrie und einer regelrechten Insolvenzwelle, insbesondere im Immobiliensektor, ist die österreichische Wirtschaft seit vier Quartalen in Folge nicht mehr gewachsen. Auch für das zweite Halbjahr prognostizieren die Wirtschaftsforscher:innen nur ein verhaltenes Wachstum. Diese wirtschaftliche Entwicklung spiegelte sich auch in einem deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens am Immobilienmarkt wider, das mit knapp über 1,0 Milliarden Euro deutlich unter den Vorjahreswerten lag.

Im Speziellen bei absoluten Core-Immobilien, wo auch der Großteil der registrierten Transaktionen stattgefunden hat, gibt es Aktivitäten bei den Investor:innen. Kaufinteressent:innen sichern sich außergewöhnliche Immobilien, die in stabilen Zeiten nicht auf den Markt kommen. Vor dem Hintergrund, dass die Talsohle der Preisentwicklung noch nicht endgültig erreicht scheint, steht für einige Investor:innen, die "Sicherung" absoluter Trophy-Immobilien im Mittelpunkt.
Die Immobilienpreise erleben in allen Assetklassen einen Rückgang, vor allem in peripheren und 1 b-Lagen. Die Gelegenheit, vor allem Gewerbeimmobilien im Bestandsbereich mit attraktiven Renditen zu erwerben, die auch einen entsprechenden Leverage ermöglichen, bieten sich hier an. Ein für den Markt positives Signal war die erste Zinssenkung der EZB (LEADERSNET berichtete). Auch wenn die 25 Basispunkte noch keine Veränderung der grundsätzlichen Situation am Markt ge¬bracht hat, war er als psychologisches Signal für alle Marktteilnehmer sehr wichtig.

Entwicklung der Assetklassen

Im ersten Halbjahr 2024 betrug das Gesamtvolumen der Immobilieninvestitionen knapp über 1,0 Milliarden Euro. Die Verteilung des Volumens auf die verschiedenen Assetklassen zeigt die Präferenzen der Investoren und die Markttrends in den jeweiligen Segmenten.

Büroimmobilien mit etwa 43 Prozent des Gesamtvolumens dominierten den Investmentmarkt. Diese hohe Quote soll vor allem die anhaltende Bedeutung von Büroflächen widerspiegeln, trotz der Herausforderungen durch Homeoffice/Remote-Arbeit und veränderte Arbeitsmodelle. Rund 24 Prozent des Investmentvolumens machten Wohnimmobilien. Für beide Assetklassen gilt, dass in Spitzenlagen die Preisrückgänge noch vergleichsweise moderat ausfallen, während in weniger zentralen Lagen stark rückläufige Preise zu verzeichnen sind.

Etwa 12 Prozent des Gesamtvolumens machten gemischt genutzte Immobilien aus. Das soll vor allem das zunehmende Interesse an diversifizierten Nutzungskonzepten zeigen. Diese Immobilien kombinieren Wohn-, Büro- und Einzelhandelsflächen, wodurch sie Investor:innen eine Risikostreuung bei leicht attraktiveren Renditen bieten sollen. Auf elf Prozent entfielen Hotelimmobilien, die im Speziellen von der dynamischen Entwicklung im Tourismus profitieren.
Einzelhandelsimmobilien trugen etwa fünf Prozent zum Gesamtvolumen bei. Die Nachfrage nach Supermärkten und Fachmarktzentren besteht, überregional Shoppingcenter in Österreich konnten nicht verzeichnet werden.
Die Nachfrage nach Logistikflächen ist noch vergleichsweise solide. Insgesamt kann sich aber auch der Logistikbereich der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und den Auswirkungen durch die gestiegenen Zinsen nicht entziehen.

Dominanz von einheimischen Investor:innen

Einheimische Investor:innen dominieren die Käuferstruktur. Etwa 95 Prozent der Investitionen stammen von österreichischen Käufer:innen, fünf Prozent von deutschen Investorinnen. Das Interesse seitens nicht deutschsprachiger Investor:innen ist zwar im ersten Halbjahr merkbar gestiegen, hat sich aber noch nicht in Transaktionen niedergeschlagen.
Mit 58 Prozent entfällt der Großteil der Investitionen auf Kapital von Privatinvestor:innen, Family Offices und den öffentlichen Sektor. Nur rund 38 Prozent der Investitionen wurden von institutionellen Käufern umgesetzt. Entwickler:innen kommen aufgrund der "verstopften" Exit-Kanäle hingegen auf vier Prozent.

Entwicklung der Renditen

Die sinkenden Preise haben die Renditen gegenüber dem Niveau vor 2022 bereits merklich nach oben gedrückt. In Bestlagen ist der Preisrückgang zwar wesentlich moderater, aber keine Lage oder Assetklasse kann sich dem generellen Trend gänzlich entziehen. Büro- und Wohnimmobilien werden auf dem aktuellen Preisniveau von den Investor:innen zunehmend wieder als attraktive Veranlagungen wahrgenommen, die den Vergleich mit anderen Assetklassen merklich öfter wieder bestehen. Für Wohnimmobilien in Wien liegt die Top-Rendite zwischen 4,25 Prozent und 4,75 Prozent, während sie in den Bundesländern bei 4,75 Prozent bis 5,25 Prozent liegt. Büroimmobilien in guten, zentrumsnahen Clusterlagen bieten aktuell Top-Renditen von 5,00 Prozent bis 5,50 Prozent. Der erforderliche Renditeaufschlag in schwächeren Lagen steigt überproportional mit Abnahme der Lage- und Objektqualität. Die Spitzenrenditen für Fachmarktzentren mit Lebensmittelhändlern als Ankermieter liegen im Bereich von 5,50 Prozent bis 6,00 Prozent. Die Top-Renditen für Logistikimmobilien in den besten Verkehrslagen liegen im Bereich von 5,00 Prozent bis 5,50 Prozent, in weniger starken Lagen ist auch hier ein spürbarer Renditeauftrieb zu verzeichnen.

Ausblick

Die Entwicklung im zweiten Halbjahr soll von einigen teils globalen Risikofaktoren überschattet werden. Neben der USA-Wahl sind hier vor allem die Konflikte in der Ukraine und im Nahen Osten zu nennen. Trotz des eingeschlagenen Kurses -  der EZB-Zinssenkung - ist ein durchwachsenes Halbjahr zu erwarten. Auch die Welle an Insolvenzen soll sich laut den Experten:innen von EHL rund um Franz Pöltl, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting, bis ins vierte Quartal fortsetzen. Der Fokus der Investor:innen soll vor allem auf Bestandsimmobilien mit möglichst sicherem Cash-Flow liegen. In diesem Segment war in den ersten sechs Monaten des Jahres die weitaus überwiegende Zahl der Transaktionen zu verzeichnen und die EHL erwartet eine ähnliche Entwicklung im zweiten Halbjahr.

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