LEADERSNET: War 2020 aus Ihrer Sicht ein gutes Jahr?
Mendel: Das Jahr 2020 war aufgrund der Einschränkungen durch die Pandemie natürlich ein besonderes, aus Investmentsicht allerdings ein durchaus gutes Jahr. Zwar konnte das Allzeithoch des Transaktionsvolumens aus dem Jahr 2019 nicht erreicht werden, jedoch gab es weiterhin eine rege Transaktionstätigkeit und eindrucksvolle Deals am Markt.
LEADERSNET: Wieviel haben institutionelle Investoren im vergangenen Jahr in österreichische Immobilien oder Immobilienprojekte gesteckt?
Mendel: Das Transaktionsvolumen im letzten Jahr belief sich auf rund 3,5 Mrd. Euro, womit der österreichische Immobilieninvestmentmarkt seine Attraktivität und Krisenresistenz unter Beweis gestellt hat. Im Vergleich zu den Jahren 2017 bis 2019 bedeutet das zwar einen Rückgang, jedoch war die Corona-Situation für die wenigsten Investoren ein Grund, ihr Immobilien-Engagement zurückzufahren. Es kam aufgrund von Reisewarnungen und "Lockdowns" allerdings dazu, dass sich einige Transaktionen in durchaus beachtlichem Ausmaß verzögert haben.
LEADERSNET: Was ist begehrter, wer ist "Investor’s Darling"? Wohnungen, Büros oder etwas ganz anderes?
Mendel: Die derzeit wohl markanteste Entwicklung im Investmentmarkt ist eine deutliche Fokussierung auf die Marktsegmente, die den Investoren größtmögliche Sicherheit bieten. Dazu gehören einerseits Core-Produkte bei gewerblichen Immobilien, also Objekte in sehr guten Lagen mit möglichst langfristigen Mietverträgen, und andererseits der Wohnungsmarkt, da hier traditionell mit niedrigen Leerständen und hoher Stabilität auch in Krisenzeiten gerechnet wird.
Im gewerblichen Segment ist neben der weiterhin starken Nachfrage nach Top-Büroobjekten auch insbesondere der Logistikbereich sehr nachgefragt und gehört derzeit mit zu den beliebtesten Assetklassen bei den Investoren.
LEADERSNET: In welchen Segmenten besteht Aufholbedarf?
Mendel: Aufholbedarf besteht in vielen Bereichen. Da sich das Zinsniveau weiterhin auf einem Tiefststand befindet und gerade in Krisenzeiten nach möglichst sicheren Anlageformen gesucht wird, sind Immobilien noch stärker in den Fokus der Anleger gerückt. Zudem konnten einige Investoren ihr Kapital im vergangenen Jahr nicht zur Gänze investieren, was zu einem weiteren Investitionsdruck und einer Steigerung der Nachfrage geführt hat. Bedingt durch die spezifische Nachfrage von Anlegern nach Wohninvestments und Logistik sind gerade diese Segmente bei einigen Investoren noch unterrepräsentiert und erfreuen sich daher großer Beliebtheit.
LEADERSNET: Zeigen sich Unterschiede in den Bundesländern?
Mendel: In den Bundesländern zeigt sich ein durchaus ähnliches Bild wie auch in Wien. Es gibt eine ungebrochen hohe Nachfrage nach Top-Immobilien aller Segmente auch in den Landeshauptstädten. Gerade in den Bundesländern sehen wir weiterhin verstärkt Investments institutioneller Investoren in Wohnprojekte, aber auch in gewerbliche Immobilien.
LEADERSNET: Wie gestaltet sich aktuell das Preisniveau?
Mendel: Die Renditen entwickelten sich in den ersten beiden Quartalen des Jahres höchst unterschiedlich. Gemeinsamer Nenner aber war, dass der Abstand zwischen Spitzen- und Durchschnittsrenditen gestiegen ist. Sicherheit ist Trumpf und wird vom Markt mit exzellenten und in manchen Teilmärkten weiter steigenden Preisen honoriert. Risiken werden hingegen stärker mit Abschlägen abgestraft.
Im Bereich institutioneller Wohnprojekte liegt der Durchschnitt in Wien bei ca. 3,25 Prozent bis 3,75 Prozentfür Objekte mit guter öffentlicher Verkehrsanbindung, teils auch darunter. Im Bürobereich liegen die Top-Renditen für Objekte in erstklassigen Lagen mit hochrangiger öffentlicher Verkehrsanbindung, welche an Mieter mit bester Bonität langfristig vermietet sind, bei rund 3,00 Prozent. Bei älteren Objekten und kurzen Restlaufzeiten ist ein substantieller Renditeaufschlag zu beobachten.
Im Logistiksektor ist derzeit eine nie dagewesene Nachfrage und Preisentwicklung zu verzeichnen, wo bei Spitzenobjekten Renditen und Quadratmeterpreise aufgerufen werden, die so manche Büroobjekte in den Schatten stellen. Ein Grund dafür ist neben dem äußerst beschränkten Angebot an Top-Logistikimmobilien, insbesondere im Bereich der "last mile", auch die enorme Expansion der aufstrebenden Online-Händler und deren Bereitschaft, langfristige und gut besicherte Mietverträge abzuschließen, die von Investoren entsprechend honoriert werden und derzeit bei knapp unter 3,50 Prozent stehen. Im Bereich Einzelhandel zeigt sich ein diversifiziertes Bild. Bei überregional strahlenden Einkaufszentren ist die Entwicklung aufgrund aktuell fehlender Transaktionen schwer abzuschätzen. Bei Fachmarktzentren mit starkem Lebensmittelanker liegen die Spitzenrenditen bei rund 5,00 Prozent.
LEADERSNET: Stichwort Notverkäufe: Sollte man gerade jetzt bei Hotelimmobilien zuschlagen?
Mendel: Auf die sogenannten "Notverkäufe" wird von vielen opportunistischen Investoren bereits seit einigen Monaten gewartet und in beträchtlichem Ausmaß auch Liquidität bereitgehalten um bei passender Gelegenheit schnell agieren zu können. Bis heute konnten wir aber keine Notverkäufe in einem größeren Ausmaß verzeichnen. Die aktuell in Abwicklung befindlichen Transaktionen im Hotelbereich konzentrieren sich eher auf gute, nicht in Notlage befindliche Produkte. Die Renditen im Hotelbereich haben zwar etwas nachgegeben, allerdings können wir hier keine signifikanten Preiseinbrüche beobachten. Gerade jetzt wo die Corona-Situation sich deutlich entspannt und Reisen wieder möglich ist, erholen sich auch die Betreiber langsam wieder von den Einschränkungen des Vorjahres. Es bleibt aber abzuwarten, wie sich die Situation entwickelt und ob es im Hotelbereich noch zu einer Preiskorrektur kommen wird.
LEADERSNET: Absicherung ist eines der wichtigsten Themen in der Pandemie. Auf welche Immobilien sollte man sich fokussieren?
Mendel: Ganz richtig, Sicherheit wird aktuell großgeschrieben und ist eine maßgebliche Anforderung vieler sicherheitsorientierter Investoren. Zu den Assetklassen die hier als besonders attraktiv gesehen werden, gehören Top-Produkte im Büro- und Logistikbereich, Nahversorger im Bereich Einzelhandel und natürlich auch der Wohnungsmarkt. Die Konzentration vieler Investoren auf diese Bereiche führt aber natürlich auch zu einer erhöhten Nachfrage und folglich einer Preissteigerung bzw. Produktknappheit.
LEADERSNET: Ist der österreichische Immobilienmarkt für Investoren weiterhin interessant?
Mendel: Auf jeden Fall. Wir sehen aktuell, dass die investorenseitige Nachfrage in nahezu allen Bereichen weiterhin hoch ist und die große Liquidität am Markt die Nachfrage beflügelt. Aus heutiger Sicht erwarten wir ein Investitionsvolumen 2021 von rd.4,0 Mrd.Euro, was einen spürbaren Anstieg im Vergleich zum Jahr 2020 darstellt und auch im Langzeitvergleich als Beleg für eine überdurchschnittlich hohe Transaktionstätigkeit zu sehen ist.
Der Schwerpunkt der Marktaktivität wird dabei vermutlich weiterhin im Wohnsegment sowie bei Top-Büroobjekten liegen. Die Renditen werden im Wesentlichen stabil bleiben, mit leicht sinkender Tendenz im Bereich Wohnen sowie bei gewerblichen Spitzenobjekten mit langfristigen abgesichertem Cashflow.
LEADERSNET: Für wen ist EHL Investment Consulting der richtige Ansprechpartner?
Mendel: Wir sind sehr breit aufgestellt und können unseren Kunden in allen Belangen rund um die Immobilie unsere Unterstützung anbieten. Die 1991 gegründete EHL Gruppe ist der führende Immobiliendienstleister des Landes und konnte sich in vielen Segmenten zum Marktführer entwickeln. Unser Leistungsspektrum reicht von der Immobilienvermittlung über Immobilienbewertung, Liegenschaftsverwaltung, Baumanagement, Asset- und Center Management, Portfolio Management bis zu Market Research und Investmentberatung, und das quer durch sämtliche Assetklassen. Durch unsere exklusive Partnerschaft mit dem globalen Immobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate können wir zudem ein globales Netzwerk und Markt Know-how in 32 Ländern bieten.
LEADERSNET: Was raten Sie derzeit allen, die auf der Suche nach einem Investment sind?
Mendel: Ganz einfach: Melden Sie sich jederzeit sehr gerne bei uns. Unsere erfahrenen Experten unterstützen Sie in allen Belangen rund um Ihre Immobilie und wir beraten Sie gerne bei der Auswahl eines auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Investments. (jw)
www.ehl.at/investment
