Salzburg, Kitzbühel, Arlberg, Ischgl, Zell am See, Wörthersee, Millstätter See, Bodensee oder doch das Salzkammergut? Der Luxus-Immobilienmarkt in Österreich ist überschaubar, wo finden sich Luxusimmobilien für Promis und potente Käufer?
RE/MAX Austria hat wie schon im Vorjahr den Luxus-Immobilienmarkt qualitativ und quantitativ untersucht. Luxury News gibt einen umfassenden Einblick in die Erhebung.
Zugrunde liegen diesen Preisen die Zahlen der 2019 österreichweit 596 teuersten gehandelten Einfamilienhäuser (2018: 634) und der 2.492 teuersten Wohnungen (2018: 2.511), jener also, die in das nationale Top-Fünf-Prozent-Ranking fallen und definitionsgemäß zum Luxus-Segment zählen. Ebenso zählen die 134 Dachgeschoßwohnungen der Top-Fünf-Prozent bzw. die Seegrundstücke und die Seeliegenschaften dazu. Insgesamt hat dieser Markt in Österreich, auf Basis einer Gesamtbetrachtung, eine Größe von 2,82 Mrd. Euro und ist damit um -2,1 Prozent kleiner als 2018.
Während die Transaktionsvolumina für Luxuswohnungen um +1,5 Prozent und für Luxus- Dachgeschoßwohnungen um +5,0 Prozent zugelegt haben, verzeichneten die Luxus-Einfamilienhäuser einen Rückgang um -14,5 Prozent, den auch die positiven Entwicklungen bei Gebäuden am See und Seegrundstücken nicht ausgleichen konnten. Der Preis für ein Einfamilienhaus der Luxusklasse liegt in Österreich demnach bei mindestens 680.750 Euro (2018: 705.000 Euro), für eine Wohnung im gehobenen Preissegment bei 498.800 Euro (2018: 466.000 Euro) und für eine Luxus-Dachgeschoßwohnung bei mindestens 890.000 Euro (2018: 940.000 Euro).
"Der kleine, aber feine Luxus-Immobilienmarkt in Österreich ist sehr überschaubar und fokussiert sich im Wesentlichen auf einige wenige Hot Spots. Regionen wie Kitzbühel, Lech/Zürs, St. Anton, Velden, das Salzkammergut, Zell/See, der Bodensee sowie einzelne Bezirke in bzw. rund um Wien und auch die Städte Innsbruck und Salzburg faszinieren kaufkräftiges Publikum. Sie sind sehr begehrt – und teuer", so Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX-Austria.
Tirol hat mit 22,8 Prozent den größten Anteil am Luxus-Einfamilienhausmarkt in Österreich, gefolgt von Salzburg mit 18,5 Prozent und Wien mit 16,4 Prozent. Niederösterreich kommt – vor allem im Speckgürtel von Wien - noch auf 15,1 Prozent und Vorarlberg auf 10,1 Prozent. Andersherum betrachtet fallen in Wien 23,4 Prozent aller Einfamilienhauskäufe in die nationale Luxus-Definition, 21,4 Prozent in Tirol, 21,0 Prozent in Salzburg und noch 14,2 Prozent in Vorarlberg. In allen anderen Bundesländern dagegen liegt der Luxus-Anteil nur zwischen 0,3 Prozent und 2,5 Prozent.
Ungebremste Preisentwicklung vorbei
Gemessen an der Preisuntergrenze für die Top-Fünf-Prozent-Einfamilienhäuser im Bundesland, führt Tirol mit 1,89 Mio. Euro vor Wien mit 1,87 Mio. Euro und Salzburg mit 1,20 Mio. Euro. Interessanterweise mit durchaus beachtlichen zumindest statistischen Preisrückgängen: -22,3 Prozent in Wien, -20,3 Prozent in Tirol, aber nur -3,1 Prozent in Salzburg.
"Die Verschiebung der Top-Fünf-Prozent-Preisgrenzen in allen Bundesländern außer Niederösterreich (+0,9 Prozent) und Oberösterreich (+8,0 Prozent) beschreibt zwei Phänomene gleichzeitig: Zum einen ist die ungebremste Preisentwicklung vorbei und zum anderen ist diese Fünf-Prozent-Grenze auch davon abhängig, was bei den anderen 95 Prozent passiert. Wenn dort, im günstigeren Preissegment, die Mengen einbrechen, dann verschiebt sich diese Grenze auch ohne Preisveränderung nach unten“, erklärt Mag. Anton E. Nenning, Managing Director RE/MAX Austria.
Salzburg ist ein heißes Pflaster
Weil jedes fünfte Einfamilienhaus (21,0 Prozent) im Bundesland Salzburg im nationalen Fünf-Prozent-Ranking zu finden ist und die Untergrenze für die Bundesländer-Top-Five bei 1,20 Mio. Euro liegt (-3,1 Prozent), gehört das Bundesland Salzburg zu den drei heißesten Pflastern bei Einfamilienhäusern. Daran ändert auch nichts die Tatsache, dass der Durchschnittspreis der Top-Five-Verkäufen im Bundesland um -16,6 Prozent gesunken ist. Er liegt immer noch bei 2,53 Mio. Euro. Die Konzentration der 110 Salzburger Einfamilienhäuser im nationalen Fünf-Prozent-Ranking ist erwartungsgemäß: im Flachgau und im Pinzgau jeweils 35, in "der Stadt" 31, der Rest verteilt sich.
Thomas Aufischer, RE/MAX Premium in Salzburg, berichtet von einem kürzlich erfolgten Verkauf einer Panorama-Luxusvilla über dem Salzachtal um 1,6 Mio. Euro und von einem Salzburger 310 m²-Penthouse mit einer 120 m²-Terrasse mit Blick auf Untersberg und Festung und von einem Mehrfamilienhaus auf einem der letzten Seegrundstück am Obertrumer See mit Blick in den Sonnenuntergang. Beides vermarktet er zusammen mit Kollegen im heimischen und internationalen RE/MAX-Netzwerk. Luxus funktioniert in und um Salzburg, wie auch die Zahlen beweisen. Käufer wie Verkäufer sind internationales Publikum, das den Charme der Stadt, ihren Stil, ihr Flair, die Exklusivität und die Sicherheit schätzen, aber auch ein betuchtes einheimisches Klientel. Da passt auch ein unscheinbares 180 m²-Haus mit wild-romantisch gepflegtem Garten an der Stadtgrenze in Elsbethen, das aber innen mit top-modernen, völlig offenen Wohnräumen überrascht, gut ins Sortiment.
Der Top-Luxusmarkt in Salzburg hängt natürlich auch am weltbekannten Kulturbetrieb. Die Osterfestspiele 2020 sind Corona zum Opfer gefallen, die Sommer-Festspiele werden aber mit viel Aufwand und Ideenreichtum so sicher wie nur irgendwie möglich abgehalten. Auch wenn dies höchst unangenehme und schwerwiegende Störungen im Festspielbetrieb darstellen, unmittelbare negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt erwartet Aufischer trotzdem nicht. Dagegen kommt die Klimadiskussion, das Problem mit Flugreisen und damit ein Zurückbesinnen auf die Schönheiten in der Nähe Salzburg sicher zugute.
Wie schaut es in Wien aus?
Mit Einfamilienhäusern ist Wien ja nicht besonders reich gesegnet, dafür finden sich von diesen 2019 verkauften seltenen Kostbarkeiten 98 im nationalen Fünf-Prozent-Ranking, also 23,4 Prozent. Die Einfamilienhaus-Preisuntergrenze, um zu den Wiener Top-Fünf-Prozent zu gehören, lag 2019 bei 1,87 Mio. Euro, um -22,3 Prozent unter dem Vorjahreswert. Dagegen haben die Top-Five-Verkäufe im Durchschnitt 5,95 Mio. Euro gekostet, um +8,0 Prozent mehr als 2018.
Wo waren jene Einfamilienhäuser zu finden, die es in die nationale Top-Fünf-Prozent-Liste geschafft haben? Wobei hier zu beachten ist: Einfamilienhaus heißt nicht automatisch "mit Zaun und Garten", sondern auch Platz für nur eine Wohneinheit: 21 in Alsergrund, 19 in Döbling, 14 in Hietzing, 13 in Floridsdorf, 11 in Wieden, zehn in Penzing und in neun weiteren Bezirken.
Wohnungspreise explodieren
49.832 Wohnungen wurden 2019 gehandelt, mit Preisen bis über 7 Mio. Euro. Die teuersten fünf Prozent, also 2.492 von ihnen, waren den Käufern mehr als 498.800 Euro wert. Diese Eintrittsschwelle in das nationale Top-Fünf-Prozent-Ranking bei Wohnungen ist im Vergleich zu 2018 um +7,0 Prozent gestiegen.
Von den 25 teuersten Wohnungen in Wien lagen 19 in der Inneren Stadt, die anderen im Dritten, Sechsten, Neunten, Zehnten und Achtzehnten. Die Top-Fünf-Verkäufe kosteten im Durchschnitt 7,09 Mio. Euro. Dieser Preis ist wahrhaftig explodiert, er lag 2018 noch bei 4,38 Mio. Euro.
304 Salzburger Eigentumswohnungen fielen 2019 nach der 498.800-Euro-Regel ins Luxussegment, jede 13. im Bundesland. Von den zehn teuersten waren neun in der Stadt und eine im Bezirk Zell/See. Die Top-Five-Verkäufe bei Salzburger Wohnungen waren im Durchschnitt jeweils 1,65 Mio. Euro schwer und damit um eine Mio. Euro billiger als 2018 (-39,2 Prozent). Die regionale Top-Fünf-Prozent-Grenze lag bei 567.750 Euro (+7,5 Prozent).
Nicht jedes Dachgeschoß ist Luxus
Die Crème de la crème der Wohnungen sind im doppelten Sinne die Penthouse-Wohnungen. Über dem obersten Regelgeschoß und weit über deren Preisen. Oft imponieren Balkons oder großzügige Terrassen mit freiem Blick über die Dächer der Stadt auf ihre architektonischen Highlights, auf Kirchen, Schlösser und andere Prunkbauten. Die oft einzigartigen Raumanmutungen in den Dachschrägen mit viel Licht und Luft, öffnet vielen das Herz und einigen wenigen, die es sich auch leisten können, auch das entsprechende Portemonnaie. Dachgeschoßausbauten sind überwiegend ein innerstädtisches Phänomen, vor allem ein Wiener. Nur dort, wo die Grundstückspreise entsprechend hoch und eine ausreichend hohe Kaufkraft motivierbar ist, machen die oft juristisch wie technisch hochkomplizierten und teuren Bauvorhaben Sinn. Dafür bieten sie ihren betuchten Besitzern Ruhe und Privatheit im Trubel der Innenstadt.
2.689 Dachgeschoßwohnungen, um +11,2 Prozent mehr als 2018, wurden laut IMMOunited und dem Amtlichen Grundbuch in Österreich 2019 verbüchert, davon allein 1.103 in Wien. Die typischen Preise der Dachgeschoßausbauten sind in Österreich um +1,1 Prozent auf 342.620 Euro gestiegen. Sie liegen aber im Vergleich zum nationalen Top-Fünf-Prozent-Ranking der Wohnungen preislich ziemlich genau bei der Hälfte. Eine Dachgeschoßwohnung per se als Luxus zu bezeichnen, wäre demzufolge also falsch.
Die nationalen Top-Fünf-Prozent der Dachgeschoßwohnungen liegen den Experten zufolge jedoch unzweifelhaft im absoluten Luxussegment: mit definitionsgemäß 134 an der Zahl, entsprechend exklusiv und mit mindestens 890.000 Euro unzweifelhaft kostbar – wenngleich um -5,3 Prozent günstiger als 2018 – verteilen sie sich auf relativ wenige Bezirke.
94 finden sich allein in Wien: 21 davon in Alsergrund, 11 in Wieden, zehn im Ersten, neun in Währung, jeweils acht in Hietzing und im Dritten, sieben in der Donaustadt, fünf in der Josefstadt, vier in Döbling, die anderen 11 in sechs Bezirken.
Preislich schlagen die Top-Five-Verkäufe in Wien durch die Decke: mit 7,53 Mio. Euro im Durchschnitt liegen sie 2019 um +61,1 Prozent über denen aus 2018.
Hoch hinaus am Lande
Wo finden sich die anderen Dachgeschoßwohnungen aus dem nationalen Top-Fünf-Prozent-Ranking? 14 in Kitzbühel, die fünf teuersten um 1,87 Mio. Euro, sechs in der Stadt Salzburg (davon die Top-Five um 1,25 Mio. Euro) und drei in Zell am See, neun weitere in Tirol; vier in Oberösterreich, zwei in Kärnten und zwei in Vorarlberg. Trotz der geringen Stückzahl lag der Wert der Dachgeschoßwohnungen im nationalen Top-Fünf-Prozent-Ranking bei 231 Mio. Euro.
Neues aus Tirol
"Das Interesse an Luxusimmobilien ist unverändert hoch, jedoch liegt der Fokus noch stärker auf absoluten Toplagen", erklärt Christian Pfurtscheller, MBA, von RE/MAX Premium in St. Johann und Kitzbühel. Die Preisentwicklung bei A-Lagen ist seiner Beobachtung nach auf jeden Fall steigend, B- und C-Lagen bleiben eher auf dem bisherigen Niveau. Die Käufer kommen vorwiegend aus Deutschland (vorrangig Bayern), Holland und zum Teil aus Italien und der Schweiz.
Verstärkt hat sich in letzter Zeit das Motiv bei vermögenden Kunden, Luxusliegenschaften nicht nur zwecks Eigennutzung, sondern auch zu Anlagezwecken zu kaufen, weil Luxusimmobilien auch über Krisenzeiten hinweg wertstabil bleiben. Deshalb wird die Nachfrage eher noch zunehmen.
"In den letzten Monaten haben wir in den Regionen Kitzbühel und Salzburg mehrere hochwertige Immobilien weit jenseits der Millionengrenze verkauft und sehen damit den positiven Trend in diesem Segment", so Pfurtscheller. "Derzeit bieten wir als Exklusivanbieter mehrere hochwertige Liegenschaften, wie ein einzigartiges Anwesen in Kirchberg bei Kitzbühel, im obersten Preissegment an." Und am Pillersee in den Kitzbüheler Alpen kommen noch diesen Sommer sieben phantastische Chalets auf den Markt.
Transaktionsdatensätze von IMMOunited
Die Grundlagen für die verlässlichsten verfügbaren Immobilien-Marktdaten in Österreich liefert das Grundbuch mit seinen öffentlich zugänglichen Kaufverträgen, die von der IMMOunited GmbH, den Experten für Immobiliendaten, in der Kaufvertrags-Sammlung vollständig erfasst und von RE/MAX Austria ausgewertet und analysiert werden.
"Perfekte Transaktionsdatensätze generiert IMMOunited nicht nur mit der Erfassung der Immobilienkaufverträge aus dem Grundbuch, sondern auch durch Ergänzungen wie historisch erfassten Nutzwertgutachten, Zusatzinfos aus vorangegangenen Immobilieninseraten, Flächen- und Gebäudeinformationen aus dem österreichischen Grundstücksverzeichnis und Flächenwidmungen aus Flächenwidmungsplänen. Das zusammen ergibt letztendlich wertvolle Informationen für unsere Makler-Partnerunternehmen", sagt Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH. (red)
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