Österreichweit steigen sowohl die Mietpreise als auch die Nachfrage - das zeigt eine aktuelle Analyse von Engel & Völkers. Beim Vergleich der Quadratmeterpreise für Mietwohnungen in den Landeshauptstädten zeigen sich allerdings je nach Region deutliche Unterschiede: Während in Wien, Innsbruck und Salzburg die Mietpreise vergleichsweise hoch sind, fallen sie in Graz, Klagenfurt, St. Pölten und Eisenstadt günstiger aus. Das lässt sich mit verschiedenen Faktoren erklären, darunter etwa die lokale Wirtschaft, Bevölkerungswachstum sowie das Angebotsspektrum an Neubauten.
Wien als Hotspot am Wohnungsmarkt
Immer mehr Menschen verschlägt es nach Wien. Das steigende Bevölkerungswachstum und die damit einhergehende höher werdende Nachfrage an Wohnraum lässt die Mietpreise in die Höhe schießen. Besonders in den inneren Bezirken, sprich im ersten bis neunten, seien die Mieten in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, fasst Roland Schatz, Head of Sales Engel & Völkers Wien, die Ergebnisse der Analyse zusammen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine 50 Quadratmeter Wohnung läge bei 22,48 Euro, für 75 Quadratmeter 19,37 Euro und für 100 Quadratmeter 19,41 Euro.
Das Problem: Seit 2020 ist das Angebot an Mietwohnungen um satte 20 Prozent gesunken. Gleichzeitig ist die Nachfrage allerdings um rund zehn Prozent gestiegen, wodurch nicht nur die Preise, sondern auch der Konkurrenzdruck bei der Wohnungssuche steigt. Besonders schlimm trifft es dabei die Alleinwohnenden sowie Zwei-Personen-Haushalte, da kleine Wohnungen vergleichsweise stark nachgefragt werden, während sich größere schwerer vermitteln lassen.
Eine Marktentlastung dürfte es in diesem Jahr allerdings geben, da 2024 mit vielen fertiggestellten Neubauten gerechnet wird. Dabei gebe es laut Schatz allerdings zwei wesentliche Probleme: "Erstens verläuft der Abverkauf fertiggestellter Wohnungen, insbesondere für Anleger:innen, schleppend. Zweitens sinken die prognostizierten Fertigstellungen freifinanzierter Mietwohnungen auf nur noch 25 Prozent des Vorjahres. Dies könnte langfristig zu einer Verknappung des Wohnungsangebots führen."
St. Pölten baut fleißig neuen Wohnraum
Wer in der Nähe von Wien wohnen will, aber weniger Budget hat, zieht vielleicht das nur 55 Kilometer (Luftlinie) entfernte und gut angebundene St. Pölten in Betracht. Aber auch hier sind die Jahresmieten – vor allem aufgrund der hohen Inflation – um rund zwölf Prozent gestiegen. Für eine 50 Quadratmeter Wohnung muss man hier mit einem Preis von durchschnittlich 16,12 Euro pro Quadratmeter rechnen. Dafür sind größere Wohnungen mit 14,72 Euro pro Quadratmeter für eine 75 Quadratmeter Wohnung und 13,91 Euro für 100 Quadratmeter etwas billiger.
"Die steigende Nachfrage kann durch das hohe Angebot an Mietwohnungen in St. Pölten gut gedeckt werden. Auch die Fertigstellungszahlen für Mietwohnungen in 2024 sind noch hoch, sodass der Markt weiterhin gut versorgt bleibt", so Livia Beirer, Geschäftsführerin von Engel & Völkers Niederösterreich.
Graz mit moderaten Preissteigerungen
In der zweitgrößten Stadt des Landes Graz haben die Einwohner:innen ebenfalls mit einer kontinuierlichen Mietpreissteigerung zu kämpfen. Für 50 bis 60 Quadratmeter muss man hier zwischen zehn und zwölf Euro pro Quadratmeter in die Hand nehmen. In exklusiven und beliebten Lagen auch gerne mal deutlich mehr. Jurica Puljic, Geschäftsführer von Engel & Völkers Steiermark, meint: "Im Vergleich zu anderen österreichischen Städten ist die Mietpreissteigerung noch moderat, aber stetig steigend."
Dennoch übersteigt auch hier die Nachfrage das Angebot deutlich, was die Suche nach der perfekten Wohnung erschwert. Vor allem dann, wenn man sich nach kleineren Wohnungen mit einem bis drei Zimmern umsieht. Laut dem Experten wird sich das in den kommenden Jahren wohl auch kaum ändern: Zwar wird stetig neuer Wohnraum geschaffen, die Bemühungen werden wohl aber nicht ausreichen, um den hohen Bedarf vollständig zu decken.
Starke Preisschwankungen in Klagenfurt und Umgebung
Die Kärntner Hauptstadt Klagenfurt mitsamt seiner Umgebung ist vor allem aufgrund seiner kurzen Distanzen zu den blauen Oasen beliebt. Das – und auch die steigenden Kaufpreise – bewegt viele dazu, sich in der Wörthersee-Region oder etwa auch am Millstätter See eine Wohnung anzumieten. Der Preis für ein Mietobjekt in Klagenfurt liegt dabei bei rund 9,80 bis 14 Euro pro Quadratmeter, im nahegelegenen Villach bei elf bis 15 Euro. Teuer wird es vor allem in den Seegemeinden, in denen man pro Quadratmeter mit 16 bis 30 Euro rechnen muss. Für eine Immobilie mit privatem Seezugang blättert man bis zu 65 Euro pro Quadratmeter hin. Am höchsten ist die Nachfrage bei Garçonnièren und Zwei-Zimmerwohnungen.
Hinzu kommt, dass die Bautätigkeit rapide sinke, wie Hansjörg Lenz, Geschäftsführer von Engel & Völkers Kärnten beobachtet – "vor allem in den Städten Klagenfurt und Villach, wo das Angebot an Mietobjekten in den kommenden Jahren drastisch abnehmen wird".
In Salzburg heißt es schnell sein
Eine der beliebtesten Städte zum Wohnen ist zudem Salzburg. Dementsprechend sind auch dort die Preise drastisch gestiegen, sowohl für Neubauten, als auch gebrauchte Wohnungen. Der durchschnittliche Mietpreis liegt hier bei rund 18 Euro pro Quadratmeter. Je nach Lage, Ausstattung und weiteren Faktoren schwanken diese aber stark zwischen zwölf und 30 Euro.
"Während der Quadratmeterpreis für eine 60 Quadratmeter Wohnung 2023 noch bei 15,48 Euro pro Quadratmeter lag, ist dieser 2024 bereits auf 17,35 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Wir gehen auch weiterhin von einem leicht steigenden Mietpreisniveau aus", erklärt Alexander Heim, Geschäftsführer von Engel & Völkers Salzburg.
Zusätzlich wird die Suche aufgrund des Nachfrageüberhangs immer größer: "Wichtig ist daher für Suchende, auf Inserate passender Immobilien rasch zu reagieren. Gefragt sind Garçonnièren sowie Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen, während große Wohnungen mit Garten ein beliebter Wunsch von Familien sind", betont Mark Hüsges, ebenfalls Geschäftsführer von Engel & Völkers Salzburg. Zwar wird auch fleißig neu gebaut, allerdings sollen die Neubaufertigstellungen in den nächsten Jahren laut Prognosen zurückgehen.
Großer Andrang auf Mietwohnungen in Innsbruck
Um rund zehn Prozent sind die Mietpreise in den vergangenen 24 Monaten auch in der Tiroler Landeshauptstadt Innsbruck gestiegen. Während der Preis für eine 60 Quadratmeter Wohnung im vergangenen Jahr noch bei durchschnittlich 15,99 Euro pro Quadratmeter lag, stieg dieser 2024 auf 20 bis 23 Euro.
Für Interessenten sei es aktuell ziemlich schwierig, die perfekte Wohnung zu finden – oftmals würden sich 30 Personen auf eine einzige Wohnung bewerben, meint Florian Höll, Engel & Völkers Office Manager Innsbruck. Besonders hoch sei die Nachfrage nach Mikroapartments in Universitäts- oder Kliniknähe sowie nach Wohnungen mit bis zu 60 Quadratmetern. Große Penthousewohnungen würden dafür vergleichsweise lange auf dem Markt bleiben, bis sich ein passender Mieter findet.
"Unsere Beobachtung zeigt zudem, dass fertiggestellte Neubauwohnungen, die zum Verkauf stehen, von Bauträgern zu extrem hohen Mietpreisen angeboten werden. Für die kommenden Jahre erwarten wir aber, dass das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen wieder steigen wird", schließt Höll ab.
www.engelvoelkers.com
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