Das Angebot an Immobilien steigt spürbar, die Nachfrage nimmt nur marginal zu und es gibt einen Trendknick bei den Preisen. Das ergibt der RE/MAX Real Estate Future Index, kurz RREFIX (die Summe der Expertenmeinungen von rund 560 Immobilien-Experten in ganz Österreich) für das Jahr 2021.
Separat nach Angebot, Nachfrage, Preis und Bundesland getrennt wurden für den RE/MAX Real Estate Future Index 2021 wieder die 17 wichtigsten Kombinationen aus Lage und Immobilientyp analysiert.
Während die Nachfrage von +3,0 Prozent über +2,6 Prozent unmerklich auf +2,8 Prozent wandert, springt das Angebot von +0,4 Prozent auf +1,9 Prozent . Ein derartige Angebotsausweitung war zuletzt in den Jahren 2015 bis 2017 prognostiziert worden. Das wiederum entspannt die Preiskurve von zuletzt +3,3 Prozent auf +1,8 Prozent , also beinahe auf die Hälfte. Das heißt, die Grob-Indizes liegen im Wachstumsbereich, allerdings viel gedämpfter als in den Jahren zuvor.
Die Grundstimmung ist positiv, aber nicht ausgelassen euphorisch. Ob das in erster Linie Corona mit seinen vielfältigen Auswirkungen auf das Leben der Menschen und die Wirtschaft zuzuschreiben ist, oder doch eher die Fortsetzung der bereits in den letzten Jahren beobachtbaren Trends, lässt sich in manchen Segmenten schwer, in einigen dagegen ganz klar auseinanderhalten. "Von den 17 Preisindikatoren zeigten für 2020 noch 13 nach oben. Das hat sich für 2021 insofern geändert, dass nur mehr 9 nach oben weisen. Bezeichnend ist aber der Vergleich der aktuellen Prognose mit der für das vergangene Jahr. Nur 2 der 17 Preisindikatoren liegen über denen des Vorjahres, aber 15 darunter. Noch vor einem Jahr hat die Marktlage als stabil und gut einschätzbar gegolten. Jetzt hat sie einen Preisknick", sagt Anton E. Nenning, Managing Director bei RE/MAX Austria.
Trend zur Marktberuhigung
Im oberen Preissegment der Immobilien wird die Nachfrageentwicklung in der RREFIX-Prognose geringfügig schwächer eingeschätzt als in den Vorjahren. Von -0,4 Prozent für 2019 über -0,3 Prozent für 2020 gibt sie auf -0,6 Prozent für 2021 nach. Die Angebotsprognose für die gehobene Preisklasse pendelt von +1,2 Prozent für 2019 über +0,6 Prozent für 2020 wieder auf +1,1 Prozent für 2021. Der leicht positive Preistrend im oberen Preissegment von +1,5 Prozent für 2020 ist verflogen und landet 2021 bei +0,1 Prozent .
Im mittleren Preissegment bleibt die gute Nachfragedynamik wie für 2020 auch für 2021 bei +2,7 Prozent (2019 bei +3,3 Prozent ). Das Angebot soll wachsen, und zwar stärker als in den beiden anderen Preissegmenten – um +2,4 Prozent . Die Erwartungshaltung hinsichtlich Preissteigerung im Mittelpreissegment halbiert sich von +3,4 Prozent für 2019 und 2020 auf +1,7 Prozent für 2021.
Auch für das untere Immobilien-Preissegment entspannt sich der Preisdruck. Zwar soll die Nachfrage noch anziehen, aber das Angebot wächst erheblich schneller: Die Nachfrageprognose im unteren Preissegment kommt für 2021 auf +5,2 Prozent . Sie lag vergleichsweise für 2020 bei +4,7 Prozent , für 2019 bei +5,7 Prozent und für 2018 bei +7,8 Prozent.
Das Angebot im unteren Preissegment soll 2021 seit langem erstmals wieder merkbar wachsen, nämlich um +1,5 Prozent. Für die drei Jahre zuvor lagen die Aussichten nur um +0,3 Prozent. Die Preise werden im unteren Segment weiterhin stärker wachsen als in den anderen Preissegmenten, allerdings langsamer als zuvor. Lautete die Vorschau für 2018 noch +5,6 Prozent, für 2019 +4,2 Prozent und für 2020 +4,0 Prozent so kommen sie für 2021 auf +3,2 Prozent .
"Der Trend zur Marktberuhigung setzt sich also fort. Das Interesse am unteren Preissegment, in das natürlich auch viele kleine Wohnungen fallen, verstärkt sich zwar ein wenig stärker als in der Vorjahresprognose. Bezeichnend ist aber, dass in allen Preissegmenten das Angebot größer wird, vor allem im unteren aber auch im mittleren Segment. Darüber werden sich sowohl Anleger als auch Eigennutzer freuen", so Nenning.
Stadtrand und kleine Einheiten
Eigentumswohnungen in zentralen Lagen sind in der Nachfrageentwicklung vorne dabei, aber von Rang drei auf Rang fünf unter den 17 Kategorien zurückgefallen. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen am Stadtrand entwickelt sich besser als für Eigentumswohnungen an anderen Standorten und besser als bei allen Mietwohnungen. Plus 3,7 Prozent ist schon beinahe eine Verdoppelung zur Vorjahresprognose. Im Nachfrage-Ranking der 17 Immobilientyp- und Standortkombinationen bedeutet dieses Nachfrageplus Platz vier für 2021 nach zweimal Rang sechs für 2020 und 2019. Interessanterweise sehen die RE/MAX-Experten die Preisentwicklung der Eigentumswohnungen am Stadtrand zwar mit +1,2 Prozent positiv, aber trotzdem nur auf halbem Niveau von 2020 und 2019.
Was sich schon bei den Preissegmenten andeutungsweise gezeigt hat, nämlich das Interesse an kleinen Einheiten, manifestiert sich beim Split in Wohnungen über und unter 65 m²: Während die kleineren mit Wertsteigerungen von +3,3 Prozent rechnen können, werden die größeren mit +0,6 Prozent Vorlieb nehmen müssen. Damit sind beide Vorschauen um erheblich vorsichtiger als für 2020.
Für 2017 lag die Nachfrageentwicklung für Mietwohnungen in zentralen Lagen bei +7,6 Prozent, für 2019 bei +4,1 Prozent und für 2021 bei +0,9 Prozent .Unter den 17 untersuchten Immobilientypen ergibt das bei der Nachfrage nur mehr den achten Rang.
Die Angebotsprognose läuft in die Gegenrichtung: Von +1,1 Prozent für 2020 auf +2,6 Prozent für 2021. Das kann die Preiskurve nicht kalt lassen: Von +2,7 Prozent für 2019 über +2,1 Prozent für 2020 auf minus 0,2 Prozent für 2021. "Das heißt im Klartext für Mietinteressenten: In zentralen Lagen mehr Auswahl und keine steigenden Mieten im Bereich der Neuvermietung mit frei zu vereinbarendem Mietzins", so Nenning.
Comeback der Wochenendhäuser
Die im Vorjahr gestellte Frage: "Kommt eine Renaissance der Wochenendhäuser?" findet für 2021 eine einfache Antwort: "Ja!" 
Über viele Jahre waren Wochenendhäuser bei den Wohnimmobilien das Schlusslicht in der Nachfrageentwicklung. Für 2021 wird allerdings eine Steigerung um +2,1 Prozent vorhergesagt. Das ist um rund 3 Prozentpunkte positiver als für 2019 und 2020. Bei eher gleichbleibendem Angebot (+0,2 Prozent ), ziehen die Preise um +2,1 Prozent an. Das ist um +1,6 Prozentpunkte optimistischer als 2020 bzw. um +2,4 Prozent besser als 2019 und die vierthöchste Steigerung im 17er Ranking. (jw)
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