S+M City Retail Österreich hat die 22 größten innerstädtischen Einzelhandelsensembles in Österreich untersucht. Das Ergebnis: Die Verkaufsflächen stiegen im Vergleich zum Vorjahr, auf den zweiten Blick ist aber zu erkennen, dass auch die Leerstände angestiegen sind. Es werden somit qualitativ hochwertigere Neuflächen geschaffen aber auf Kosten von minderwertigeren Flächen, die nun wiederum zum Leerstand mutierten. Weiters haben sich die Flächen für Bekleidung, die wichtigste Sortimentsgruppe für das Ambiente einer Innenstadt und eine Säule, wenn es um Shopping und Impulseinkäufe geht, reduziert. Außerdem verringerte sich heuer erstmals seit Beginn der S+M-Beobachtungen (2013) der Filialisierungsgrad, ob dies auf bereits mangelndes Händlerinteresse zurückzuführen ist, wird die Zukunft zeigen. In den besten Lagen ist weiterhin große Nachfrage – auch von internationalen Filialisten – vorhanden, in den Sekundärlagen sieht es aber etwas anders aus.
Reihung der innerstädtischen Einzelhandelsensembles
Reiht man nun die analysierten innerstädtischen Einzelhandelsensembles hinsichtlich ihrer Geschäftsflächenkapazitäten, dann führt diese Wertung die Wiener Mariahilfer Straße an. Obwohl hier nur die "Innere“ Mariahilfer Straße gezählt wird, also ohne der BahnhofCity Wien West und den Bereichen jenseits des Gürtels, erreicht der Straßenzug vom Getreidemarkt bis zum Gürtel inklusive der Nebengassen wie Neubaugasse, Kirchengasse, Stiftgasse usw. eine Verkaufsfläche von rund 223.000 m². Die Gesamtfläche hat im Vergleich zum Vorjahr ein wenig zugenommen (+1.200 m²).
Die Wiener City liegt mit einer Gesamtverkaufsfläche von 204.000 m² an zweiter Stelle, verfügt aber mit mehr als 1.400 Geschäften über die höchste Shopanzahl der gegenständlichen Studie. Somit sind die beiden größten Einzelhandelsensembles Österreichs in Wien gelegen. Das Grazer Zentrum kann bereits über 180.000 m² Verkaufsfläche vorweisen und stellt somit den größten innerstädtischen Geschäftsbesatz außerhalb der Bundeshauptstadt dar. Mit respektablem Abstand folgen Linz, Innsbruck und Klagenfurt. Die Salzburger Altstadt verfügt über ein – im Vergleich zur Einwohnerzahl – relativ geringes Flächenpotenzial und reiht sich hinter einer weiteren Wiener Einkaufsstraße (Landstraßer Hauptstraße) an der insgesamt 8. Stelle ein. Zu den kleinsten Innenstadtensembles zählen Feldkirch, Baden und Eisenstadt.
Rückzug von Filialisten
Wie in Österreich stieg auch in Wien die Verkaufsfläche an, nämlich seit 2012 um 12% und somit im jährlichen Mittel über 2 %. Auch die Leerstandsrate stieg gegenüber der Voranalyse an und bestätigte den Österreich-Trend, wenngleich auch auf bereits etwas höherem Niveau (6,9 %). Die Leerstandsrate in den 22 betrachteten Innenstadtbereichen liegt mit 5,4 % nur unwesentlich höher als in Österreichs Shopping Centern (rund 4 %). In Toplage respektive A-Lage beträgt der Gesamtwert 3,9 % und befindet sich somit auf dem Niveau der Einkaufszentren.
"Insgesamt ist zu bemerken, dass sich die Leerstandsquote seit Beginn der alljährlichen City Retail-Untersuchungen erhöht. Im Vergleich zu den Vorjahren wird ein doch deutlicher Anstieg augenscheinlich, insbesondere in A-Lage. Der Rückzug von großflächigen (Bekleidungs-)Filialisten aus den Toplagen wie z.B. in Villach (C&A) und Wr. Neustadt (H&M) spielt in diesem Zusammenhang eine übergeordnete Rolle", lautet es weiter.
Konzentrationsprozess im Handel
Auch in Wien sind laut Studie sowohl der Einzelhandelsanteil per se als auch der flächenhafte Anteil an Bekleidungsflächen im Sinkflug begriffen, während sich die Gastro-Flächen, zaghaft aber doch, etwas vermehren. Ein Trend a la „Gastro is the new Shopping“ ist aber aus dieser Entwicklung heraus derzeit noch nicht herleitbar, hier dürfte man noch am Beginn stehen. Beim Filialisierungsgrad ist allerdings, im Gegensatz zu den gesamtösterreichischen Ergebnissen, aber noch kein Peak erkennbar, das könnte den Experten zufolge aber auch an dem großen Zeitintervall zwischen den beiden Erhebungen gelegen haben.
Grosso modo kann festgestellt werden, dass auch im Bereich der Geschäftsstraßen der Konzentrationsprozess im Handel eingesetzt hat. Shoperöffnungen neuer Konzepte wie Urban Outfiters, Terranova, Hewa, asics, Nike, Pylones, Rituals, Weekday, Edited usw. wählten als Erststandort meist die Wiener Mariahilfer Straße, die mit über 220.000 m² größte Geschäftsstraße Wiens.
Wie geht es weiter?
In einem Ausblick prognostiziert Standort + Markt, dass Verkaufsflächen immer noch zunehmen werden, die mittelgroße Geschäftsstraße ein Auslaufmodell ist, der Einzelhandelsanteil abnehmen wird, Gastroflächen zulegen werden und das Auswahlgüterbedarfssortiment rückläufig ist. (jw)
www.standort-markt.at