Zum zweiten Mal trafen in Salzburg alle namenhaften Bauträger und Immobilienmakler zur IMMOiVENT zusammen. Immobilien als Wertanlage sind vor dem Hintergrund der anhaltenden Niedrigzinspolitik ungebrochen beliebt, sind sich die Experten einig. Sind Immobilien weiterhin nicht nur Zuhause, sondern auch Altersvorsorge und Anlageform? In welche Richtung entwickelt sich der Markt? Erfüllen Immobilien nach wie vor die Anforderungen an Wertbeständigkeit? Und in welchen Lagen sollte man in Salzburg auf jeden Fall "zuschlagen"?
LEADERSNET hat Peter Mayr, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Salzburg, beim Event in der Panzerhalle zum exklusiven Interview getroffen.
LEADERSNET: Was macht die IMMOiVENT in der Panzerhalle Salzburg für Raiffeisen Immobilien Salzburg so interessant?
Mayr: Es ist die einzige Immobilienmesse in Salzburg und damit für uns auch gelebte Kundenähe. Wir gehen zum Kunden und warten nicht bis er kommt. Es ist für uns wichtig, am Markt präsent zu sein. Digital ist sehr omnipräsent, man kann damit sehr viel abdecken, aber zur Vertrauensbildung braucht man den persönlichen Kontakt. Immobilien sind einfach Vertrauenssache.
Desweiteren ist die Messe auch eine gute Gelegenheit, sich mit Kollegen auszutauschen – Networking innerhalb der Branche.
LEADERSNET: Welche Themen sind derzeit am Immobilienmarkt vorrangig?
Mayr: Generell schwebt in Salzburg das Thema Wohnungspreise über allem. Es gibt zu wenig Wohnraum, der für den Durchschnitt leistbar ist. Was auch immer stärker hervortritt ist bedürfnisgerechtes barrierefreies Wohnen.
LEADERSNET: Tiny Living - beschäftigen Sie sich auch damit?
Mayr: Ja, der Trend zu weniger Fläche ist immer stärker feststellbar. Bei uns läuft das unter der Bezeichnung Downsizing. Die Flächen werden immer kleiner. War früher eine 3-Zimmer-Wohnung 70-80 Quadratmeter, ist sie heute 60-70.
Der Trend ist auf zwei Komponenten zurückzuführen: Leistbarkeit und Bevölkerungsentwicklung (Singles, Geschiedene). Wir legen den Fokus auch ganz stark auf die reifere Generation. Diese ist immer fitter und wahnsinnig aktiv – viele brauchen kein großes Haus mehr, weil sie viel auf Reisen sind.
LEADERSNET: Wie sprechen Sie die Kunden diesbezüglich an?
Mayr: Neben Werbemaßnahmen erfolgt dies hauptsächlich direkt. Da wir Bankmakler sind, ergeben sich viele Fragestellungen im Gespräch, das beim Kunden einen Gedankenprozess auszulösen vermag. Beispielsweise:Wie stellen Sie sich das Wohnen in der Zukunft vor?
LEADERSNET: Welche Rolle spielt Raiffeisen beim Thema Wohnraumbeschaffung in Salzburg?
Mayr: Wohnraumbeschaffung ist das elementare Problem. In Salzburg prallen zwei Gruppen aufeinander: Einerseits die, die ein Eigenheim haben will, und andererseits die, die das Grundbedürfnis Wohnen erfüllen will. Das ist der soziale Mietwohnbau, in dem wir aber nicht tätig sind. Auch für diese Bauträger ist es schwer, an Liegenschaften zu kommen. Die Politik versucht aktuell schon in Widmungen einzugreifen, damit sich der Markt erholen kann. Das ist aber ein längerer Prozess.
LEADERSNET: Das große Problem im Salzburgerland ist also Grundstücke zu finden?
Mayr: Ja definitiv. Das führt aber auch dazu, dass Bestandsliegenschaften aus den 1970ern nicht renoviert, sondern abgerissen werden, um sogenannte „Schuhschachteln“ hinzubauen.
LEADERSNET: Leidet das Stadtbild darunter?
Mayr: Ja, aber im Kern trifft das nicht zu - wegen dem Salzburger Altstadterhaltungsgesetz. Am Land - vor allem im Pinzgau – ist es allerdings deutlich vermerkbar.
LEADERSNET: Welche Stadtteile werden sich besonders entwickeln? Wird beispielsweise Itzling boomen?
Mayr: Am Gewerbemarkt ja, es entstehen viele Projekte in Itzling. Die Wohnungspreise steigen dort aber nicht deswegen, sondern aufgrund der allgemeinen Entwicklung in Salzburg. Salzburg ist ein Magnet: Wir haben eine gute Wirtschaftsleistung, daher ist Salzburg sehr nachgefragt, sowohl bei Eigennutzern als auch bei Anlegern.
LEADERSNET: Also wächst der Immobilienmarkt überall– auch in den etablierten Stadtteilen wie Parsch, Aigen und Leopoldskron?
Mayr: Ja, er wird überall weiter steigen. Solange die europäische Finanzpolitik so agiert wie bisher, ist es klar, dass die Kunden immer mehr in Immobilien investieren. Betongold ist die Alternative, lautet hier die Devise.
LEADERSNET: Auf einen kleinen Markt wie Salzburg wirkt sich das also besonders aus?
Mayr: Genau, hier ist es extrem. Es drücken sehr viele Anleger auf den Markt, das macht es für den Eigennutzer noch schwieriger.
LEADERSNET: Lässt sich diese Entwicklung nicht stoppen?
Mayr: Nein, ich sehe derzeit kein Ende. Fünf bis zehn Jahre wird das so bleiben. Weiter trauen wir uns die Zinspolitik nicht vorherzusagen. Das ist für die Immobranche aber schon eine sehr langfristige Prognose.
LEADERSNET: Mit welchem Transaktionsvolumen rechnen Sie im laufenden Geschäftsjahr?
Mayr: Es werden 80 bis 90 Millionen Euro, im vergangenen Jahr waren es 73 Millionen. Wachstum gibt es nicht nur in der Landeshauptstadt, wir wachsen auch sehr stark in den Regionen. In allen Gauen steigen wir ganz massiv – es gibt dort Regionen mit 47 Prozent Steigerung.
LEADERSNET: Der Messeslogan der IMMOiVENT lautet sinngemäß „Hier sind die besten Immobilien Salzburgs“. Wie definiert man „beste Immobilien“?
Mayr: Für mich ganz klar: Immobilien, die man bekommt, aber nicht als Liebhaberei. Es muss das Preis-Leistungs-Verhältnis passen.
LEADERSNET: Welche Projekte haben Sie in naher Zukunft auf der Agenda?
Mayr: Seekirchen ist für uns aktuell besonders spannend. Dort entsteht ein Verwaltungszentrum für den Flachgau: Die Flachgauer Bezirksgerichte Thalgau, Neumarkt und Oberndorf werden künftig am Standort Seekirchen zusammengelegt und die Bezirkshauptmannschaft Salzburg-Umgebung findet ebenso dort ihre neue Heimat. Der Standort wurde unter unserer Federführung gefunden.
Es entstehen 150 Wohnungen, 50 werden gefördert und 100 gehen in den Vertrieb. Start ist im ersten Quartal 2020.
Natürlich arbeiten wir kontinuierlich auch mit kleineren Bauträgern zusammen, die wir im Vertrieb unterstützen. Da sind wir eher im gehobenen Segment unterwegs
LEADERSNET: Welche Themen genießen bei Ihnen noch Priorität?
Mayr: Wir wollen nicht nur Makler sein, sondern auch Dienstleister. Wir wollen Trends erkennen und für den Kunden da sein.
Sehr am Herzen liegt uns das Zukunftswohnen. Soeben haben wir darum mit dem Gallup Institut erhoben, wofür Kunden bereit sind, mehr Geld auszugeben – mit überraschenden Ergebnissen. Balkon und Terrasse ist der wichtigste Punkt überhaupt, dahinter folgen effiziente Heizung und eine neuwertige Badezimmerausstattung. Smart Home liegt komplett abgeschlagen auf dem vorletzten Platz vor einer hochwertigen Einrichtung. Auch Sicherheit ist überraschenderweise kein großes Thema.
Qualität und eine gute Reputation sind das Um und Auf, daher ist es sehr wichtig, dass jeder Mitarbeiter eine staatlich anerkannte Ausbildung hat – egal ob er im Innen- oder Außendienst tätig ist. Es fließt sehr viel Geld sehr lange ins Image, das Image ist aber ganz schnell zerstört. Dem kann ich nur mit Ausbildung entgegen steuern.
Wir sind nicht nur der umsatzstärkste Makler in Österreich, sondern auch der Qualitätsführer, der Benchmarks in der Branche setzt.
LEADERSNET: Seit kurzem können Sie Kunden bundesweit begleiten. Wie kann man sich das vorstellen?
Mayr: Durch die Vereinigung aller Raiffeisen Immobilienmaklergesellschaften unter der Marke "Raiffeisen Immobilien", die vor vier Jahren vollzogen wurde, entstand eines der größten Makler-Netzwerke Österreichs. Wir treten mit einem Logo nach außen auf und können die Kunden bundesweit betreuen. Heute Wien, morgen Salzburg – die Kunden werden immer mobiler. Ab Jänner 2020 kann eine gemeinsame Kundendatenbank die nahtlose Betreuung gewährleisten.
Über das neue Tool kann man außerdem dem Auftraggeber reporten und dieser kann sich in seine Immobilie einloggen und sieht was gerade geschieht: Wer besichtigt die Immobilie gerade , welche Termine macht der Makler - beispielsweise Recherche beim Bauamt, Bürgermeister etc.
Wir setzen auf Transparenz. Ein weiteres Novum wird ab Jänner das Exposé in Echtzeit sein.
LEADERSNET: Wo würden Sie in Salzburg kaufen?
Mayr: Als Anleger würde ich ganz bewusst nicht die High-End-Lagen wählen. Denn dort kauft man teuer ein und bekommt nicht viel mehr Miete, als in normalen Stadtteilen. Ich würde auf Mittelklasse-Lagen setzen – wie beispielsweise Maxglan, Altliefering, Josefiau. Hier herrscht auch Wertstabilität. Privat ist mir eine gute Infrastruktur sehr wichtig.
www.raiffeisen-immobilien.at
