Die Immobilientypen wie Wohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Gebäude, Grundstücke verfehlen die Umsätze des Jahres 2022 deutlich. Dazu kommen 2023 auch noch Einbrüche bei den Zinshäusern. Ein Viertel weniger Kaufakte und ein noch stärkerer Einbruch beim Transaktionswert sind 2023 die Folge. Das zeigt der Remax-ImmoSpiegel 2023. Für 2024 zeigen sich aber mehrere Lichter am Ende des Tunnels. Der Rückgang der Verbücherungen ging auf 109.412 Stück zurück. Damit fehlen zum Rekordjahr 2021 genau -33 Prozent.
Die Datenquelle
Datenquelle für den Remax-ImmoSpiegel ist wieder die lückenlose Erfassung aller Kaufverträge im öffentlich zugänglichen amtlichen Grundbuch. Die Expert:innen von IMMOunited haben sie ausgelesen und als Kaufvertrags-Sammlung publiziert. Remax Austria analysierte sie für ganz Österreich und veröffentlichte sie im Remax-ImmoSpiegel.
"Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese z. B. um historisch erfasste Nutzwertgutachten, Flächenwidmungs- und Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten. So entstehen vollständige Transaktionsdatensätze, die für einen transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Partnerunternehmen eine wertvolle Entscheidungsgrundlage darstellen", sagt Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer von IMMOunited.
Trendwende im Jahr 2022
Die Anzahl der verbücherten Immobilien in Österreich hat sich von 2013 bis 2021 von 81.447 auf 163.266 verdoppelt. 2022 erfolgte der erste Rückgang auf 146.526 Immobilien. Verunsicherung aufgrund der Inflation, ausgelöst durch Aufholeffekte nach Corona und Lieferkettenprobleme. Danach der Kriegsschock und die damit ausgelösten Energiepreissteigerungen, die die Inflation weiter anheizten und die EZB zur Beendigung einer einmalig langen und tiefen Niedrigzinspreisphase zwangen und damit zu einem auffallend steilen und schnellen Kreditzinsanstieg. All das hat die Bau- und Immobilienbranche spürbar ausgebremst und den Trend nach unten beflügelt. Dazu hat die FMA die KIM-Verordnung mit einer Verschärfung der Kreditvergaberichtlinien erlassen, wodurch eine Überhitzung des Immobilienmarktes, die ohnedies schon gestoppt war, ins Gegenteil umschwenkte.
Rückfall um acht Jahre
Laut Auswertung des Grundbuchs sind die Ergebnisse dieser wirtschaftlichen, psychologischen und politischen dramatisch. 37.114 Immobilien weniger ver- und gekauft, also statt 146.526 nur mehr 109.412. Das liegt mengenmäßig zwischen den Jahren 2014 und 2015. Die Reaktion des Marktes war also ein Rückfall um acht Jahre. Der Wert der gehandelten Immobilien stürzte von 44,01 Milliarden Euro um minus 28,9 Prozent auf 31,31 Milliarden Euro ab. Das entspricht nominal ohne Berücksichtigung der Inflation dem Handelswert vom Jahr 2018, also fünf Jahre zurück. Neben den aufgeschobenen oder geplatzten Eigenheimträumen schädigte das auch die Fertighausindustrie und die Bauträger:innen, die ihre Neuprojekte nicht mehr starteten, nachhaltig. In der Folge waren die Baufirmen und alle Baunebengewerbe, vom Fliesenleger:in, Dachdecker:in und Elektriker:in bis zu den Putz- und Fassadenfirmen und den Tischler:innen und Einrichter:innen negativ betroffen.
Lichter am Ende des Tunnels
"Seitens der Politik wurde angekündigt, dass die Grundbucheintragungsgebühr und die Pfandrechtseintragungsgebühr bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro bei der Anschaffung von Wohnimmobilien zur Eigennutzung gestrichen werden soll. Weiters ist geplant, dass es den Ländern ermöglicht werden soll, besonders günstige Wohnbaudarlehen zu vergeben. Dabei ist für Darlehen bis zu 200.000 Euro ein maximaler Zinssatz von 1,5 Prozent angedacht. Das würde die Finanzierbarkeit von Eigentum signifikant verbessern und den Immobilienerwerb für viele Menschen massiv erleichtern bzw. den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung für viele wieder möglich machen", sagt Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von Remax Austria und fügt hinzu: "Auch die langfristigen Kreditzinsen sind schon seit einiger Zeit rückläufig und rund ein Drittel niedriger als die aktuellen variablen, weil die Banken von einer langfristigen Zinssenkung ausgehen und diese bereits 'einpreisen'."
Hinzukommen die teilweise hohen Lohn- und Gehaltsabschlüsse in der Nähe der Inflationsrate, die weit über den Kreditzinsen liegen. "Auch gewisse Gewöhnungseffekte zeigen Wirkung: Das Gas ist nicht abgedreht worden, die Zinsen sind zwar viel höher als im letzten Jahrzehnt meist üblich, aber niemals in zweistelliger Höhe, wie wir sie in den Neunzigerjahren er- und überlebt haben. Die Inflation ist in den meisten Fällen durch Anpassung der Einkommen abgefedert worden. Die Erkenntnis, dass auch damit gelebt werden kann und eine Zukunft planbar ist, macht sich wieder breit", ergänzt Anton Nenning, Remax Austria.
Verbücherungszahlen überall im Minus
Laut dem Immospiegel liegen 2023 alle Bundesländer mehr oder weniger im Minus. Mehr bedeutet -35,9 Prozent in Vorarlberg und weniger -16,4 Prozent in Kärnten, also rund zehn Prozentpunkte über oder unter dem Bundesdurchschnitt. Im südlichsten Bundesland muss man bis 2018 zurückgehen, um geringere Verbücherungsmengen zu finden, in der Steiermark und in Tirol bis 2015 und in den anderen Bundesländern sogar bis 2014.
Dass der Markt vor allem in Bundesländern mit hohem Preisniveau gelitten hat, zeigen neben Vorarlberg auch Wien mit -32,7 Prozent und Salzburg mit -32,5 Prozent. Nicht ins Bild passt dagegen Tirol, ebenfalls bekannt für seine hohen Immobilienpreise, mit -19,8 Prozent. Das ist gleich glimpflich wie im Burgenland und moderater als in der Steiermark (-21,5 Prozent), in Oberösterreich (-23,3 Prozen) und in Niederösterreich (-25,2 Prozent).
"2023 war der Kauf von Wohnimmobilien geprägt von einem stetig steigenden Angebot, von einer überschaubaren Nachfrage und in vielen Regionen von rückläufigen Preisen bei gebrauchten Wohnimmobilien. Mietwohnungen wurden hingegen stark nachgefragt, das Angebot ging, u. a. durch die Einführung des Bestellerprinzips, deutlich zurück und die Preise für Neuvermietungen mit freiem Mietzins sind spürbar gestiegen. Das Jahr 2024 sehen wir als herausfordernd an, aber optimistischer als das vergangene Jahr. Die Nachfrage ist in den letzten Wochen wieder gestiegen und auch die Ankündigung der Politik, dass die Grundbucheintragungsgebühr und die Pfandrechtseintragungsgebühr bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro bei der Anschaffung von Wohnimmobilien zur Eigennutzung gestrichen werden bzw. dass es den Ländern ermöglicht werden soll, besonders günstige Wohnbaudarlehen bis zu 200.000 Euro und einem maximalen Zinssatz von 1,5 Prozent zu vergeben, ist positiv zu bewerten", so Bernhard Reikersdorfer abschließend.
www.remax.at
Kommentar schreiben