Die Büromieten in der Bundeshauptstadt steigen nach mehreren Jahren ohne nennenswerte Veränderungen in allen wichtigen Marktsegmenten an. Das zeigt der am Dienstag veröffentlichte "EHL-Büromarktbericht Wien".
1,5 Euro über Vorjahreswert
Die Spitzenmiete in Wien liegt mit 27,5 Euro/Quadratmeter um rund 1,5 Euro über dem Vorjahreswert und auch die Incentivierungsrate hat bei Erstbezugsflächen in Toplagen deutlich abgenommen. Das sei vor allem auf den deutlichen Rückgang der Neuflächenproduktion zurückzuführen, die mit nur mehr 45.800 Quadratmetern nach 126.000 Quadratmetern im Jahr 2022 einen Tiefstwert erreicht hat. Es zeigt sich außerdem, dass der Neubau 2023 gegenüber den zuletzt dominierenden Refurbishments wieder deutlich an Bedeutung gewonnen hat.
Nachhaltigkeit und Qualität
Der "EHL Büromarktbericht Wien - Herbst 2023" weist außerdem eine überraschend rege Vermietungstätigkeit aus. Trotz der Wirtschaftsflaute werden in diesem Jahr voraussichtlich rund 170.000 Quadratmeter Neuvermietungen und damit fast das Vorjahresniveau erreicht. "In diesem wirtschaftlich herausfordernden Umfeld ist das ein erfreuliches und gutes Ergebnis", sagt Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH und fügt hinzu: "Da parallel dazu eine deutlich geringere Fertigstellungsleistung zu verzeichnen ist, müssen sich Unternehmen mit ihren Umzugsplanungen deutlich früher auseinandersetzen, um tatsächlich ein für ihre Ansprüche passendes Objekt zu finden. Insbesondere in den Toplagen Innenstadt und Hauptbahnhof gibt es mittlerweile einen deutlichen Nachfrageüberhang und ein sehr eingeschränktes Angebot."
Die Motive für einen Wechsel des Standortes seien Optimierung in Hinblick auf Nachhaltigkeit und Qualität. "Ein hochwertiges Arbeitsumfeld und ein ökologisch vorbildliches Image sind mittlerweile in sehr vielen Betrieben zu sehr wichtigen Elementen der Unternehmenskultur geworden", so Wernhart.
Unternehmen seien bereit, für die beste Qualität und ESG-konforme Büroflächen vergleichsweise höherer Mietpreise zu bezahlen, ist sich der Immobilienexperte sicher. Im kommenden Jahr soll die Neuflächenproduktion wieder deutlich ansteigen.
Immobilieninvestmentmarkt erholt sich
Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt hat sich im dritten Quartal 2023 leicht erholt und erzielte mit einem Transaktionsvolumen von knapp über einer Milliarde Euro ein positives Ergebnis. In Summe bleibt das bis Ende September registrierte Investmentvolumen aber aufgrund der herausfordernden Rahmenbedingungen um fast 30 Prozent hinter dem entsprechenden Vergleichswert der Vorjahresperiode zurück. Hauptverantwortlich dafür seien die hohe Inflation, die zur Bekämpfung der Teuerung stark gestiegenen Zinsen und die eingetrübten Konjunkturaussichten. Das zeigt eine zweite Untersuchung von EHL - "die Immobilieninvestmentmarkt-Analyse".
Diese Veränderungen haben zu gestiegenen Renditeanforderungen und einem allgemeinen Rückgang der Transaktionen geführt. Büroimmobilien seien dabei wie auch alle anderen Assetklassen unter Preisdruck geraten. Im Speziellen bei nicht ESG-konformen Bestandsobjekten älteren Baujahrs sind signifikante Preisrückgänge und ein sukzessives Einpreisen der Maßnahmen für die energetische Ertüchtigung zu registrieren. Eine starke Nachfrage hingegen gibt es bei neuwertigen, Taxonomie-konformen Objekte, die jedoch am Wiener Parkett allerdings nur beschränkt verfügbar sind.
Ausblick
Für das Gesamtjahr 2023 sind die Expert:innen der EHL Immobilien Gruppe jedoch optimistisch und erwarten ein verstärktes Transaktionsgeschehen bis zum Jahresende. Im Moment würde wieder deutlich mehr Interesse von Investor:innen als in den Vormonaten verzeichnet werden. Die Preiserwartungen potenzieller Käufer:innen und Verkäufer:innen liegen aktuell in vielen Fällen noch immer zu weit auseinander, sodass es im Moment noch zu wenigen Abschlüssen kommt. Es wird vermutlich noch etwas dauern, bis sich ein neues Marktgleichgewicht gebildet hat, jedoch geht EHL davon aus, dass die Zinsanhebungen der EZB 2024 ein Ende finden werden. Die Rahmenbedingungen seien momentan allerdings in allen Bereichen des Investmentmarktes noch herausfordernd.
www.ehl.at
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