Remax Austria hat am Dienstag im Rahmen einer Pressekonferenz das Immobilienjahr 2024 Revue passieren lassen und eine Prognose für 2025 gegeben. Im sogenannten RREFIX (Remax Real Estate Future Index) sammelt das Maklernetzwerk die Einschätzungen von rund 600 Immobilienexpert:innen in ganz Österreich.
Laut Remax hat der heimische Immobilienmarkt im Vorjahr einen deutlichen Dämpfer erfahren. Gründe dafür gibt es einige. Steigende Zinsen, die weit über dem Niveau der vergangenen Jahre liegen, haben die Finanzierung von Immobilien erheblich verteuert. Hinzu kamen die Auswirkungen der Inflation und gesetzliche Regelungen wie die KIM-Verordnung, die die Kaufentscheidungen vieler Menschen beeinflusst haben (Mitte 2025 laufen die strengen Kreditvergaberegeln jedoch aus, was die Branche beflügeln könnte). Die Folge: Die Zahl der abgeschlossenen Immobilienkaufverträge ist im Vergleich zum Rekordjahr 2021 um fast 40 Prozent eingebrochen. Während das Angebot an Kaufimmobilien leicht gestiegen ist, habe die Nachfrage deutlich nachgelassen. Für Remax selbst war 2024 hingegen ziemlich erfolgreich. Das Unternehmen erzielte einen neuen Verkaufsrekord sowie ein zweistelliges Umsatzplus (LEADERSNET berichtete).
Mietmarkt unter Druck
Auch der Mietmarkt zeigt sich von den Entwicklungen am Immobilienmarkt beeinflusst. Die steigenden Zinsen und die Unsicherheit am Immobilienmarkt treiben immer mehr Menschen in den Mietmarkt. Gleichzeitig sinkt das Angebot an Mietwohnungen. So manchem:r Anleger:in sei die Renditeerwartung im Moment zu gering, um zu kaufen, und viele Immobilienmakler:innen betreiben seit der Einführung des Bestellerprinzips und dem Wegfall der Mieterprovision das Vermietungsgeschäft nicht mehr aktiv, weil es sich finanziell nicht ausgehe. "All diese Entwicklungen zusammen haben die Mieten spürbar steigen lassen. Das war vorhersehbar, nur hat die Politik nicht auf die Branche gehört bzw. Anregungen nicht entsprechend berücksichtigt", meint Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von Remax Austria, und weiter: "Mittlerweile ist auch klar, dass das Erstauftraggeberprinzip in der umgesetzten Form, wie von uns vorhergesagt, nicht die gewünschten Effekte gebracht hat. Fakt ist, es gibt weniger Markttransparenz, mehr Rechtsstreitigkeiten, höhere Mieten und mangelnde Treffsicherheit bei einkommensschwächeren Gruppen."
Prognose für 2025
Für 2025 rechnen die österreichweit über 600 Remax-Expert:innen laut dem RREFIX nicht wie 2024 mit einem langsameren Rückgang als 2023, sondern bei einigen Immobilientypen mit einem echten positiven Aufwärtstrend. Insgesamt soll die Nachfrage um 5,2 Prozent steigen und das Angebot um 5,4 Prozent. Die Preise sollen im Durchschnitt über alle Kategorien mit einem minimalen Plus von 0,3 Prozent nahezu unverändert bleiben. "Das heißt im Klartext: Angebot, Nachfrage und Preis, alle drei Parameter deuten auf Wachstum. Der Immobilienmarkt kommt spürbar in Schwung, ohne dass die Preise gleich wieder explodieren", so Anton Nenning, Head of Research bei Remax Austria.
Wie sehr sich die Stimmung gedreht hat, verdeutliche der Abstand der 2024er-Prognose zu jener für 2023: Die Nachfrage soll um 9,5 Prozentpunkte besser sein und die Preiserwartung um sieben Prozentpunkte. Damit sei die Nachfrageerwartung beinahe so optimistisch wie für 2022. Im Gegensatz dazu soll die Angebotssteigerung um 2,8 Prozentpunkte langsamer erfolgen als für 2023 prognostiziert.
Trends, Bundesländer, Preise etc.
Wie in der Vergangenheit wurden für den Remax Real Estate Future Index 2025 die 17 wichtigsten Typ- und Lage-Kombinationen und einige Ergänzungskategorien analysiert, und auf Bundeslandebene die Veränderungen zum vergangenen Jahr bei Angebot, Nachfrage sowie Preis abgefragt. LEADERSNET fasst die interessantesten Ergebnisse zusammen.
Von den 17 Immobilientypen zeigen acht Preiserwartungen nach oben und neun nach unten. Vor einem und vor zwei Jahren war das Verhältnis noch plus drei zu minus 14. Für Einfamilienhäuser, Baugrundstücke, Mietwohnungen und die Eigentumswohnungen in den wichtigeren Lagen wird ein – unterschiedlich hoher – Preisanstieg erwartet. Bei den Kaufsegmenten allerdings immer noch – für die Marktbelebung wichtig – unter der erwarteten Inflationsrate (HVPI) von 2,3 Prozent (OeNB), 2,5 Prozent (WIFO) und zwei Prozent (IHS).
Österreich sei laut Nenning kein Einheitsbrei, die Bundesländer ticken in ihren Erwartungshaltungen durchaus unterschiedlich. "Die Gründe liegen wohl in den unterschiedlichen Abhängigkeiten von Exportwirtschaft, Tourismus, Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraft, aber auch Klimaauswirkungen und emotionalen Sichtweisen", so Nenning im Rahmen der Pressekonferenz. Bei den Aussichten für die Nachfrage reicht die Bandbreite von +8,4 Prozent in Tirol und +8,1 Prozent im Burgenland über sechs Prozent in Wien bis zu +2,9 Prozent in Oberösterreich und +2,8 Prozent in Niederösterreich. Das Angebot soll dem Index zufolge wiederum um +8,7 Prozent in Kärnten und um +7,6 Prozent in Vorarlberg steigen, aber nur um +3,8 Prozent in Niederösterreich und um +2,7 Prozent in Oberösterreich.
Bei der Preiserwartung reicht die Bandbreite wiederum vom +3,4 Prozent in Wien und +2,1 Prozent in Tirol, geht aber auch bis -1,5 Prozent in Vorarlberg, -3,1 Prozent in Salzburg und fünf Prozent in Kärnten.
- Immobilientypen und Lagen
Bei den Wohnimmobilien insgesamt ziehe Remax zufolge die Nachfrage im unteren Preissegment am stärksten an, nämlich um +8,5 Prozent; im mittleren Preissegment etwas moderater, nämlich um +5,2 Prozent und im oberen lasse der Aufschwung mit -0,5 Prozent noch auf sich warten, im Top-Luxus-Segment sogar mit -0,9 Prozent.
Damit seien die Nachfrageaussichten für 2025 im mittleren Preisbereich um +9,8 Prozentpunkte optimistischer als für 2024. Im unteren Preisbereich ist die Stimmungsverbesserung auf der Nachfrageseite mit +7,9 Prozentpunkte ebenfalls deutlich sichtbar, dagegen mit +4,1 Prozentpunkte im gehobenen Preissegment und +1,5 Prozentpunkte im Top-Luxusbereich deutlich schwächer. Im Vergleich zu 2023 und 2024 sei dieser Optimismus differenzierter und im mittleren und unteren Preissegment stärker.
Auf der Angebotsseite herrsche dagegen wesentlich mehr Übereinstimmung und Frohsinn: +5,8 Prozent Angebotserweiterung im unteren Preissegment, +5,9 Prozent im mittleren und +3,8 Prozent im gehobenen und nicht zuletzt +1,3 Prozent im Luxusbereich.
Die Preisaussichten für 2025 nach Preisklassen seien demnach allesamt moderat: Ein kleines Plus von 1,6 Prozent in der unteren Preisrange ist bereits erheblich unter der Inflationsrate, erst recht +0,2 Prozent im mittleren und -1,2 Prozent im oberen Preissegment. Unverändert ist die Erwartungshaltung für die Luxuspreise (0,0 Prozent).
Damit sind die Erwartungshaltungen beim Preis im mittleren Segment um +7,5 Prozentpunkte über dem für 2024 und um +6,4 PP im unteren. Im oberen Segment deutlich verhaltener mit einer Verbesserung um +3,0 PP.
"Zusammenfassend lässt sich ableiten, dass der Aufschwung vor allem aus dem mittleren Preissegment kommen soll, dort sind die Veränderungen zur Vorjahreserwartung am größten", so Nenning. Der sachliche Hintergrund dafür liege wohl in der Erwartung einer verbesserten Finanzierungssituation, die im mittleren Preissegment die stärksten Auswirkungen haben werde.
Im Rahmen der Pressekonferenz wurde auch darauf verwiesen, dass Wohnungsgrößen und Preisklassen nicht unabhängig voneinander seien, sondern stark korrelieren. Dementsprechend verwundere es nicht, dass die Preise für Wohnungen unter 65 Quadratmeter um +3,1 Prozent preislich anziehen sollen, jene für Wohnungen über 65 Quadratmeter jedoch gleichbleiben (-0,1 Prozent). Bemerkenswert dabei sei, dass die größeren Wohnungen im Vergleich zur 2024er-Prognose stabil geblieben sind (-0,1 Prozentpunkte), die kleineren jedoch um +4,7 Prozentpunkte optimistischer gesehen werden. Der Abstand zur 2023er-Prognose beträgt ähnlich +7,3 Prozentpunkte (für kleine) und +7,6 Prozentpunkte (für große Wohnungen).
Forderungen/Wünsche an die neue Regierung
Nach dem Platzen der Verhandlungen für eine Dreier-Koalition deutet nun vieles darauf hin, dass wir künftig von einer Blau-Schwarzen-Koalition regiert werden. LEADERSNET Immobilien nutzte die Pressekonferenz, um bei Bernhard Reikersdorfer nachzufragen, welche Forderungen bzw. Wünsche die Branche an die neue Regierung hat. "Wir brauchen mehr Wohnungen und auch mehr sozialen Wohnbau. Zudem braucht es definitiv weniger Bürokratie bei Bauverfahren und somit raschere Genehmigungsverfahren. Es müssen auch steuerliche Anreize für Investitionen geschaffen werden. Das Bestellerprinzip hat nicht das gebracht, was sich die Verantwortlichen gewünscht haben", so Reikersdorfer.
Auf Nachfrage präzisierte der Managing Director von Remax Austria, was er mit "steuerlichen Anreizen für Investitionen" genau meinte. "Es soll steuerliche Anreize für Bauträger/Developer geben, damit wieder mehr gebaut wird. Auch begünstigte Abschreibungsmöglichkeiten wären eine Option. Mehr Wohnraum, sprich Angebot, führt zu stabilen Preisen – aus heutiger Sicht ist aufgrund der zu erwartenden niedrigen Neubauleistungen im Jahr 2026 und folgend auch für Eigentumswohnungen mit spürbaren Steigerungen zu rechnen. Weiters brauchen wir weniger Bürokratie, weniger kostentreibende Bauvorschriften und raschere und unkompliziertere Baugenehmigungsverfahren – all das hemmt den Neubau, der aber dringend notwendig ist", so Reikersdorfer und fügte hinzu: "Auf der Käuferseite wirken sich die rückläufigen Zinsen, die temporäre Gebührenbefreiung für die Pfand- und Grundbucheintragsgebühr und das Ende der KIM-Verordnung mit Mitte 2025 sicherlich positiv auf die Nachfrage aus. Wichtig ist, dass sich – sofern möglich – die Menschen während der Berufszeit Wohnungseigentum schaffen können, damit hat man frei verfügbares Einkommen in der Pension und es schützt vor Altersarmut. In diesem Bereich sind zum Beispiel Förderungen/Zinszuschüsse sicher gut und nachhaltig investiert."
Ambitionierte Ziele
Nach dem erfolgreichen Vorjahr hat Remax in Österreich auch 2025 erneut ambitionierte Ziele. "Wir haben 2024 in den Bereichen Technologie und Werbung massiv investiert. Das werden wir auch 2025 fortsetzen, gerade in herausfordernden Zeiten ist es wichtig, weiter voranzugehen. Wir haben in den letzten Jahren eine gute Basis für eine sichere und erfolgreiche Zukunft geschaffen und die wollen wir weiter festigen", so Reikersdorfer, und weiter: "Wir werden unseren Kundenservice auch künftig optimieren und neue Marktpotenziale ausschöpfen."
Das eigene Standortnetz solle heuer ebenfalls weiter ausgebaut. In wenigen Wochen soll ein neuer Bürostandort im Waldviertel eröffnen. Weitere werden laut Remax folgen, wobei speziell Wien und das Bundesland Salzburg im Fokus stehen. Reikersdorfer abschließend: "Zahlreiche Franchise-Partner sind mittlerweile mehr als 20 Jahre mit im Boot. Unsere Partner:innen sind erfolgreich mit dem Mehrwert der Marke Remax, weswegen sie ihre Franchiseverträge immer wieder verlängern. Das macht uns stolz und ist gleichzeitig immer wieder ein neuer Auftrag an uns als Franchisegeber." Neben neuen Franchise-Partner:innen steht 2025 auch das Wachstum der Mitgliederanzahl wieder im Fokus.
www.remax.at
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