Die Corona-Pandemie, die Inflation und Teuerungen stellten und stellen die Immobilienbranche vor großen Herausforderungen. Während sich nur einzelne Bereiche sehr langsam erholen, ist ein Bereich auf der Überholspur: das Luxussegment. Hochklassige Einkaufsstraßen oder Hotels im oberen Segment haben in den vergangenen Jahren deutlich höhere Preissteigerungen erzielt als die Konsumlagen und der Massenmarkt.
Das hat auch einen ganz einfachen Grund: Die Anzahl der Menschen, die sich derartigen Luxus leisten können, wächst – generell driftet die Schere zwischen Arm und Reich immer weiter auseinander. Allein in Österreich leben über 50.000 Menschen mit einem Vermögen von über einer Million Euro. So wächst das Luxussegment überproportional. Laut des UBS Global Wealth Reports 2024 gibt es weltweit bereits mehr als 58 Millionen Personen mit einem Nettovermögen über einer Million US-Dollar – Tendenz steigend. Und auch hierzulande ist die Anzahl der "High Net Worth Individuals" (HNWI) zwischen 2018 und 2023 um 22,5 Prozent angewachsen, während im gleichen Zeitraum die Bevölkerung lediglich um 3,4 Prozent zugenommen hat. Entsprechend lag die Kursrendite (exkl. Dividenden) der wichtigsten Luxusmarken in den letzten Jahren, trotz eines leichten Absinkens der Aktienkurse im Jahr 2024, konstant über dem größten europäischen Aktienindex STOXX Europe.
Luxusgüter im Immobiliensegment
Überdurchschnittlich gut schneiden Luxusgüter auch im Immobiliensegment ab, wie der jüngst veröffentlichte Luxury Real Estate Report 2024 des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE zeigt. Während die gestiegenen Leitzinsen der vergangenen Jahre zu Verkäufen der großen institutionellen Investoren geführt haben, nutzen derzeit eigenkapitalstarke Family Offices oder Eigennutzer attraktive Gelegenheiten, die besten Adressen Europas zu vertretbaren Preisen zu erwerben. "Generell versuchen Luxuseinzelhändler europaweit, sich erstklassige Standorte für ihre Flagship-Stores zu sichern", so Walter Wölfler, Head of Agency & Sector Retail Austria bei CBRE.
In der österreichischen Bundeshauptstadt sei dieser Ansatz großer Handelsketten dafür auch Flächen im Eigentum zu erwerben, allerdings noch nicht realisiert worden. Was auch daran liegen mag, dass potenziell geeignete Standorte in Österreich für Top-Marken eher limitiert sind. Können Händler:innen am Massenmarkt aus Shopping-Centern, Fachmarktzentren und Einkaufsstraßen wählen, bleiben Anbieter:innen von Luxusgütern nur wenige "High-Streets".
"Die Konzentration von Luxusmarken auf die begehrtesten Flächen in den besten Einkaufsstraßen hat die Mieten weiter und schneller in die Höhe getrieben als diejenigen im Massenmarkt", sagt Wölfler. In Wien beträgt aktuell, ähnlich wie in Paris und Mailand, das Verhältnis der Spitzenmiete zwischen Luxus- zu Massenmarkt rund das 2,6-Fache.
In der Wiener Innenstadt zum Beispiel sind der Kohlmarkt und Graben das Maß aller Dinge. So ist die Branchenstruktur bei ersterem weitgehend stabil. Bei einem Mieterwechsel erfolgt die Nachbesetzung meist aus der gleichen Sparte. In den vergangenen Jahren hat, resultierend aus erhöhtem Flächenbedarf der Flagship-Stores, eine Ausweitung der Luxuslabels von Kohlmarkt in Richtung Graben stattgefunden. Dort ist, im Gegensatz zu den eher "konsumigen" Einkaufsstraßen wie beispielsweise der Mariahilfer Straße, vermehrt internationale Klientel zu finden. "In ganz Europa haben 'Luxusstraßen' zwar deutlich geringere Besucherfrequenzen, dafür sind die Kaufkraft der Menschen und daraus resultierend die Durchschnitts-Bons, also der Wert des jeweiligen Einkaufs, in diesen Luxuslagen wesentlich höher", so Wölfler. Dabei spielt der Tourismus eine große Rolle. Für 2024 werden neue Besucherrekorde erwartet, wovon wiederum die Luxuslagen im Handel überproportional profitieren.
www.cbre.at
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