Am Montag hat die EHL rund um Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen, ihren Wiener Wohnungsmarkt Update für das dritte Quartal 2024 vorgestellt. Der Bericht liefert neben einem Rückblick auch einen Ausblick auf das Gesamtjahr 2024.
Angebotsentwicklung
Erwartungsgemäß hat sich die Wohnbautätigkeit, wie bereits im ersten Halbjahr, auch im dritten Quartal 2024 schwach entwickelt. Die Zahl der neuen Projekte verharrt auf niedrigem Niveau und teilweise kam es bei Baustarts zu Verzögerungen, sodass sich die anberaumten Fertigstellungen nach hinten verschoben haben. Bei der Zahl der neu auf den Markt kommenden Wohnungen wirkt sich das wegen der heuer anstehenden Fertigstellungen noch nicht so stark aus, obwohl die für das Gesamtjahr erwarteten 13.280 Einheiten bereits einen Rückgang von rund elf Prozent gegenüber dem Vorjahr darstellen. Es besteht weiterhin die Möglichkeit, dass aufgrund von Bauverzögerungen die Zahl noch etwas niedriger ausfallen.
Im Segment Miete ist das Angebot weiterhin sehr gering. Die Zurückhaltung institutioneller Investoren, in Bezug auf den Ankauf ganzer Neubauhäuser für die anschließende Vermietung, ist nach wie vor spürbar. Stattdessen gehen Bauträger in den Einzelverkauf, weshalb dieses Jahr überwiegend Eigentumswohnungen auf den Markt gekommen sind. Für das Gesamtjahr ist das bei neuen Mietwohnungen ein Rückgang um 37 Prozent auf 3.871 Einheiten, während bei den Eigentumswohnungen mit 5.733 Einheiten ein vergleichsweise nur leicht rückläufiges Angebot um circa acht Prozent zu erwarten ist.
Zu einem Teil werden Eigentumswohnungen, die derzeit am Markt zur Verfügung stehen, parallel auch zum "Mietkauf" (Miete mit Kaufoption) angeboten. Das erhöht einerseits die Zahl der zur Verfügung stehenden Mietwohnungen und andererseits beschleunigt es die Verwertung von Eigentumsobjekten.
Nachfrageentwicklung
Die gesamtwirtschaftliche Situation hat sich auf die Nachfrage nach Wohnungen insgesamt kaum ausgewirkt. Dies ist auch wenig überraschend, da der Bedarf in erster Linie durch die Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung geprägt ist, die wiederum von dem anhaltenden Bevölkerungswachstum und vom Zuzug bestimmt wird. Die Gesamtnachfrage nach Wohnimmobilien ist trotz Wirtschaftsflaute gestiegen. Das Interesse an Mietwohnungen, bei denen sich die Angebotsknappheit immer stärker bemerkbar macht und zu einem deutlichen Nachfrageüberhang führt, ist weiterhin auf einem hohen Niveau. Immer kleiner wird die Zahlt der Wohnungen, die Suchenden angeboten werden können. Vor diesem Hintergrund werden immer mehr Kompromisse akzeptiert. So entscheiden sich auch immer mehr Mieter:innen in ihrer aktuellen zu verbleiben. Damit werden Wohnungen auch wieder längerfristig angemietet und zugleich kommen nur wenige Bestandswohnungen zur Wiedervermietung auf den Markt.
War die Nachfrage nach Eigentumswohnungen im ersten Quartal sehr schwach, ist sie im zweiten und dritten Quartal des Jahres gestiegen. Positiv sind im Speziellen die Leitzinssenkungen, die Finanzierungen für Käufer:innen wieder vergünstigen und eine wichtige Signalwirkung für den Markt haben. Eine Rückkehr auf den Markt erleben die Vorsorgewohnungskäufer:innen. Sie sollen vor allem von den steigenden Renditen durch das deutlich gestiegene Mietniveau profitieren, bei gleichzeitig sehr guten und raschen Vermietungsaussichten.
Preisentwicklung
Die unterschiedliche Preisentwicklung auf dem Eigentums- und Mietmarkt hat sich auch im dritten Quartal dieses Jahres fortgesetzt. Die Mieten in der Bundeshauptstadt sind laut EHL weiterhin deutlich über der Inflationsrate gestiegen. Der Anstieg seit Jahresbeginn liegt somit im Durchschnitt bei circa 6,2 Prozent auf 14,80 Euro netto pro Quadratmeter, vor allem in zentrumsnahen Wohnlagen und in Mikrolagen der äußeren Bezirke mit sehr guter Infrastruktur. Die gestiegenen Mieten bewirken, dass neben Zweizimmerwohnungen nach wie vor auch Drei- und Vierzimmerapartments gesucht werden. Von diesem Nachfrageüberhang ist auch das gehobene Segment betroffen.
Bei Eigentumswohnungen gibt es weiterhin nur in einigen Teilmärkten kleine nominelle Anstiege. Dabei entwickeln sich die Preise für Neubauwohnungen im Vergleich zu Bestandswohnungen positiver, da im Bestand Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen sowie Dekarbonisierung bzw. Wärmeschutz bei der Preisgestaltung mitberücksichtigt werden.
Ausblick
Laut dem EHL Wiener Wohnungsmarkt Update wird in den kommenden zwei Jahren die Zinsentwicklung einen wesentlichen Einfluss auf den Immobilienmarkt haben. Auch eine Entspannung der geopolitischen Konflikte hätte eine positive Auswirkung auf die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und würde den Immobilienmarkt zusätzlich stärken.
Im nächsten Jahr soll die Zahl der Fertigstellungen weiter stark sinken und im Unterschied zu 2024 auch das Eigentumssegment betreffen. Ab Ende 2025 sei daher mit einer Angebotslücke in diesem Bereich zu rechnen, zum ersten Mal wieder seit 2021. Demnach sollen auch die Mieten 2025 über der Inflationsrate zulegen, auch in den Randbezirken und peripheren Lagen.
Aufgrund der wachsenden Nachfrage und dem gleichzeitig prognostizierten Angebotsrückgang sollen die Eigentumspreise ebenfalls wieder stärker steigen, sind sich die EHL-Expert:innen sicher. So erscheinen auch reale, über der Inflationsrate liegende Preissteigerungen ebenfalls wieder möglich.
Ab Ende 2025 soll die Angebotslücke in allen Segmenten spürbar sein, da die Neubautätigkeit weiter rückläufig sein wird. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Projektentwickler sind nach wie vor unattraktiv, sodass auch nur einzelne Projektstarts für das 4. Quartal 2024 geplant sind.
www.ehl.at/wohnen
Kommentar schreiben