Eine Definition von Luxus lautet, dass er das wünschenswert Zusätzliche zum ohnedies Nötigen ist. Bei Immobilien wird der Unterschied zwischen "normal" und "luxuriös" besonders deutlich. Neben der gehobenen Ausstattung schlagen sich dabei auch Eigenschaften wie die Lage (zentral oder weltabgeschieden) auf den Kaufpreis nieder. Hierzulande sind die Möglichkeiten für Luxus bei Wohnimmobilien jedenfalls vielfältig und gewinnen ihren Wert auch aus den Werthaltungen der Käufer:innen und einer begrenzten Verfügbarkeit. Sie definieren sich neben der Lage (zentral oder weltabgeschieden) auch über Besonderheiten wie eine atemberaubende Aussicht oder aus einem quirligen Umfeld mit einem vielfältigen Angebot im Sinne von Kunst, Kultur, Sport, Lifestyle oder Gesundheit oder auch aus dem sozialen Reiz der vor Ort anwesenden Menschen. Deswegen sind Immobilien an solchen Standorten besonders begehrt und teuer.
Nachfrage nach Top-Objekten weiterhin sehr gut
Nun zeigt eine aktuelle Auswertung von Remax, dass Top-Luxusimmobilien in Österreich weiterhin begehrt sind, vor allem an der absoluten Spitze. Bei der Anzahl verkaufter Objekte und beim Umsatzvolumen gab es 2023 aber dennoch einen Rückgang. Im Vorjahr wurden den am Mittwoch (17. Juli) veröffentlichten Ergebnissen zufolge 1.077 Einfamilienhäuser, Wohnungen, Dachgeschoßwohnungen, Objekte am See und Seegrundstücke um Stückpreise von mindestens einer Million Euro in Österreich verkauft. Das sind um -34 Prozent weniger als 2022 (nach einem Anstieg von 2021 auf 2022 um +15,9 Prozent). Dem Wert nach war der Luxusimmobilien-Gesamtmarkt in Österreich wieder auf dem Niveau von 2020: mit 3,06 Milliarden Euro und einem Minus von 28,2 Prozent ist er nah dran an den 3,14 Milliarden Euro im Jahr 2020. Die Jahre 2022 mit 4,26 Milliarden Euro und 2021 mit 4,15 Milliarden Euro werden jedoch nicht erreicht.
"Auffällig aufgrund des ausgewerteten Zahlenmaterials, aber auch aufgrund der Beobachtungen der Remax-Luxusimmobilien-Expert:innen im ganzen Land, ist die Tatsache, dass die Preise an der absoluten Spitze im Luxussegment – und hier in erster Linie bei den Einfamilienhäusern – auch im Jahr 2023 weiter gestiegen sind. Generell wird aktuell das Luxussegment von einer Gesamtstimmung weniger beeinflusst. Die Nachfrage nach besonders hochwertigen Immobilien ist weiterhin sehr gut. Gekauft wird allerdings nur, wenn das Angebot dem Wunschtraum entspricht. Dann aber meist rasch und problemlos", sagt Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von Remax Austria.
Regional große Unterschiede
Die Verteilung der Millionenstücke in den Bundesländern ist erwartungsgemäß höchst unterschiedlich, so Remax. 413 waren es demnach in Wien (nach 721 und 577 in den Jahren 2022 und 2021) und 228 in Tirol (2022: 307). Vor allem der Bezirk Kitzbühel, aber auch andere Skigebiete würden da durchschlagen. Im Bundesland Salzburg treffen Skifreunde auf Kunstfreunde: 138 Millionenobjekte 2023 nach 184 (2022). In Vorarlberg fällt die Gruppe der Millionenobjekte 2023 mit 71 unter die 100er-Grenze nach 107 Millionenstücke im Jahr 2022.
Die größeren und insgesamt mengenstärkeren Bundesländer sind bei den Ein-Millionenobjekten laut Remax abgeschlagen: Oberösterreich schaffte nach 88 (2022) im Jahr 2023 "nur" 58, überholt aber dennoch seinen östlichen Nachbarn. Niederösterreich mit dem Wiener Umland kam nach 94 (2022) Millionenobjekte im Jahr 2023 lediglich auf 56. Kärnten erreichte 2023 nach 81 (2022) noch 63 Millionendeals. Die Steiermark landete nach 2022 auch 2023 erneut bei 45 Millionenverkäufen und ist eines von zwei Bundesländern, das seine Anzahl halten konnte. Bleibt noch das Burgenland mit fünf Verkäufen über einer Million − wie schon 2022.
Bei den Zwei-Millionen-und-mehr-Objekten derselben Kategorien belief sich der Rückgang von 361 auf 250 Einheiten, also -30,7 Prozent. Dabei kämpfte sich Tirol 2023 mit 74 (2022: 104) an Wien mit 89 (2022: 150) heran. Salzburg hält die Stellung mit 34 (2022: 35) vor Kärnten mit 23 (2022: 32) und Oberösterreich mit 13 (nach 14 im Jahr 2022). Vorarlberg meldet noch acht (2022: 14), Niederösterreich sechs (2022: neun) und die Steiermark den einzigen Zuwachs von zwei auf drei. Das Burgenland kommt 2023 in dieser Liste im Gegensatz zu 2022 (ein Objekt) nicht mehr vor.
Luxuswohnungen
Wie stark die Wohnungspreise in den Jahren vor 2023 gestiegen sind, zeigen folgende Zahlen: Luxuswohnungen kosteten 2020 mindestens 510.000 Euro, 2021 mindestens 562.500 Euro und 2022 im Minimum 634.000 Euro, um 2023 leicht auf 625.000 Euro einzuknicken. Die Preise stiegen demnach 2020/19 um +2,2 Prozent, 2021/20 um +10,3 Prozent und 2022/21 um +12,7 Prozent. 2023/22 ist ein Minus von -1,4 Prozent zu verzeichnen.
Die Anzahl der im Jahr 2023 gehandelten Wohnungen hat von 50.472 im Jahr 2022 auf 36.653 abgenommen, wovon definitionsgemäß fünf Prozent, also 1.838, zur Luxusklasse zählen. Der 2023 Minimum-Luxuspreis lag um -1,4 Prozent unter dem von 2022. Jede fünfzigste Wohnung (Top-2-Prozent) kostete 2023 mehr als 868.750 Euro und jede hundertste (Top-1-Prozent) mehr als 1,13 Millionen Euro.
Die Top-10-Wohnungen in Österreich wurden 2023 um mindestens 5,3 Millionen Euro (2022: 6,26 Millionen Euro) gehandelt, ein Rückgang um -15,3 Prozent nach einem Anstieg 2022 um +55,3 Prozent. Im Durchschnitt war 2023 eine österreichweite Top-10-Wohnung 6,12 Millionen Euro wert; 2022 waren es noch 7,73 Millionen Euro. Auch hier ein Rückgang um -20,8 Prozent nach einem Anstieg im Jahr zuvor um +65,1 Prozent.
Luxushäuser
Der Preis für ein Luxusklasse-Einfamilienhaus ist den Ergebnissen zufolge seit 2020 von mindestens 800.000 Euro über 995.000 Euro (2021) auf 1.050.000 Euro (2022) gestiegen, um 2023 wieder auf 970.000 Euro nachzugeben. Laut der Remax-Auswertung kostete jedes zwanzigste Einfamilienhaus in Österreich 2023 mindestens knapp eine Million Euro.
Die Preisdynamik an der Untergrenze der Top-Fünf-Prozent hat sich dabei von +17,5 Prozent (2020/19) über +24,4 Prozent (2021/20) auf +5,5 Prozent (2022/21) reduziert und ist 2023 mit -7,6 Prozent ins Negative gerutscht. Bei den Top-Zwei-Prozent kamen dagegen 2023 um +19 Prozent dazu (von 1,26 Millionen Euro auf 1,5 Millionen Euro mindestens); bei den Top-Ein-Prozent waren es 2023 wiederum um -3,1 Prozent weniger: nach 2,25 Millionen Euro (2022) aktuell 2,18 Millionen Euro.
Die Top-Zehn-Einfamilienhäuser im gesamten Bundesgebiet kosteten 2022 mindestens sechs Millionen Euro. Diese Untergrenze steigt um +11,3 Prozent auf 6,68 Millionen Euro. Im Durchschnitt war ein Top-Ten-Verkauf 2022 jedoch 9,62 Millionen Euro wert, im Jahr 2023 dagegen 9,33 Millionen Euro, also um -3,1 Prozent weniger.
Unter den Eine-Millionen-Objekten fanden sich 2023 386 Einfamilienhäuser (2022: 551) und 99 Zwei-Millionen-Objekte (2022: 121). Das Zentrum des Luxusimmobilienmarktes blieb den Expert:innen zufolge auch 2023 in Wien. Mit 28,7 Prozent aller Einfamilienhauskäufe fiel in der Bundeshauptstadt bereits beinahe jede dritte Transaktion in diese Luxuskategorie. In Tirol sei mit 26,5 Prozent nicht viel weniger los. Salzburg schaffte im Vorjahr einen Luxusanteil von 23,7 Prozent. Vorarlberg folgt auf Rang vier mit 17,8 Prozent und zählt damit jedes sechste Einfamilienhaus zum Luxussegment. Sowohl Tirol, Salzburg als auch Vorarlberg erreichten damit seit Beginn der Luxusmarkt-Aufzeichnungen im Jahr 2018 einen neuen Höchstwert beim Luxusanteil, so Remax. In Wien lag die Spitze mit 29,9 Prozent im Jahr 2020.
60 Luxus-Objekte im Vorjahr verkauft
Remax hat 2023 laut eigenen Angeben insgesamt 60 Wohnungen, Einfamilienhäuser, Dachgeschoßwohnungen sowie Seegrundstücke und Gebäude am See zu Preisen von jeweils mehr als einer Million Euro vermittelt, 20 davon um mehr als zwei Millionen Euro. Reikersdorfer sagt dazu: "Das 'Secret Sale' Service, welches Remax Austria im Jahr 2022 für die Vermarktung von Top-Luxus-Objekten, ohne dass die Öffentlichkeit davon erfährt, umgesetzt hat, ist ein voller Erfolg und hat sich absolut bewährt. Es gibt immer wieder Eigentümer:innen, die möchten sich lieber diskret und abseits der Öffentlichkeit von einer Immobilie verabschieden. Angeboten wird nach Rücksprache mit dem Eigentümer:innen nur an Vormerkkund:innen und Interessent:innen, die schon bei anderen, ähnlichen Objekten Interesse gezeigt haben."
www.remax.at
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