Wie man vermeintliche Problem-Immobilien zu Millionen machen kann

Die Immobilienrendite AG ist vor 15 Jahren mit dem Plan an den Start gegangen, nach "Immobilienperlen" zu suchen, die andere nicht sehen oder aber übersehen. Dabei liegt die Konzentration auf Objekten, die jahrelang leer stehen, in die Jahre gekommen sind und deshalb erst auf den zweiten Blick glänzen. Wie sich eineinhalb Jahrzehnte später zeigt, ist dieser Plan aufgegangen: Seit der Gründung im Sommer 2008 wurden 165.000 Quadratmeter gekauft und entwickelt – im Gesamtwert von rund 90 Millionen Euro. Für LEADERSNET Grund genug, um anlässlich des Jubiläums bei den Verantwortlichen nachzufragen.

Das Erfolgsgeheimnis von Mathias Mühlhofer, Markus Kitz-Augenhammer und Michael Rajtora, die drei Vorstände der Immobilienrendite AG, liegt vor allem darin, dass sie trotz der sichtbaren Spuren, die die Vergangenheit an den Immobilien hinterlassen hat, hier ungeschliffene Rohdiamanten sehen. Ihr Credo lautet: Für zukunftsfitte Objekte muss nicht immer neu auf die grüne Wiese gebaut werden. Die Experten kaufen alte Industrieobjekte, sanieren sie nachhaltig, kreieren eine neue Nutzungsstrategie und suchen neue Nutzer:innen. Durch die Revitalisierung erfährt das jeweilige Objekt eine deutliche Wertsteigerung.

Konkrete Projekte

Mathias Mühlhofer, Experte für Sanierungen: "Mit insgesamt 47 erfolgreichen Projekten haben wir bewiesen, dass es immer eine neuen Sinn für Gebäude gibt, wenn man den Markt genau beobachtet und künftige Bedürfnisse rechtzeitig einschätzen kann." So gebe es dank dem Unternehmen nun beispielsweise Werkstätten mit angeschlossenen Kleinlagern in der City für Handwerker, was bislang Mangelware gewesen sei. Gleiches gelte für kleine leistbare Büros für EPU und KMU, Co-Working-Spaces am Stadtrand oder "Local Storages" in Erdgeschoßzonen, die für kleine Geschäfte zu wenig Frequenz haben. "Unsere Immobilien-Lösungen decken Bedürfnisse am Puls der Zeit wie der Zukunft. Bei Local Storages waren wir vor vielen Jahren der Vorreiter in Wien. Mittlerweile gibt es viele Anbieter", so Mühldorfer.

Auch saubere Autos sind Teil der Erfolgsgeschichte, wie Makler-Profi Markus Kitz-Augenhammer erklärt: "2012 erwarben wir eine leerstehende Speditionsbasis in Fischamend – in deutlich hörbarer Nähe zum Flughafen Wien-Schwechat. Niemand wollte die Immobilie kaufen, weil sie laut war." Das Unternehmen sanierte fünf LKW-Hallen samt Reparaturbuchten, eine Waschstraße und ein Bürohaus – zugeschnitten auf die Bedürfnisse der neuen Mieter:innen. Nun stehen auf 10.000 Quadratmetern hier täglich rund 1.000 Autos – die Fläche wurde langfristig an internationale Mietwagenfirmen vermietet. 2020 sei das Projekt mit Erfolg verkauft worden, so Kitz-Augenhammer. Aktuell rutschen viele Fachmarktzentren aufgrund der hohen Inflation, die die Kauflust der Österreicher:innen drückt, in die Krise. Mit dem oberösterreichischen Ennscenter am Römerfeld würde die Immobilenrendite AG beweisen, dass Shoppingmalls mit einem neuen Mieter-Mix aus Einkauf, Genuss und Entspannung aber durchaus eine Zukunft haben.

Mit Projekten wie diesen nahm das Unternehmen laut eigenen Angaben in 15 Jahren rund 30 Millionen Euro an Mieteinnahmen und 55 Millionen Euro an Verkaufserlösen ein. Weil sich Investor:innen an den Aktivitäten beteiligen können, habe die Immobilienrendite AG bislang 42 Millionen Euro an Anleihegeldern ausbezahlt. Michael Rajtora, Experte für Veranlagungen: "Wir betrachten Immobilien wie Unternehmen, blicken bei jedem Objekt hinter die Fassade und denken mit einer neuen Nutzungsstrategie um die Ecke. So gesehen sind Immobilien noch immer sichere Häfen – gerade in Krisenzeiten wie diesen."

Vorstand im Interview

LEADERSNET fragte bei Mathias Mühlhofer nach, welches der vielen sanierten Objekte besonders in Erinnerung geblieben ist, ob es eines gab, an dessen Sanierung man fast verzweifelt wäre und welches Projekt nur ungern weiterverkauft wurde. 

LEADERSNET: Welche der bisher vermittelten Immobilien ist Ihnen besonders stark in Erinnerung geblieben?

Mathias Mühlhofer: Mit besonderem Stolz denke ich zurück an die Mitarbeiter:innen-Projekte. Wenn wir eine Wohnung ankaufen, zusammen mit einer Handvoll Mitarbeitenden die gerne investieren wollen. Die Kolleg:innen entscheiden selbst, ob sie lieber selbst ausmalen wollen oder eine:n Maler:in bezahlen, ob ein neuer Boden rein kommt oder der alte nur abgeschliffen wird und so weiter. Wenn dann alles fertig ist und die Wohnung erfolgreich wieder verkauft, dann sind unsere Leute zurecht stolz und das Risiko, das sie eingegangen sind, hat sich ausgezahlt. Und sie sehen auch ihren Job und das Geschäftsmodell der Immobilienrendite AG mit ganz neuen Augen.

LEADERSNET: Gibt es ein Objekt, an dessen Sanierung Sie beinahe verzweifelt wären?

Mühlhofer: Verzweifelt sind wir nicht, aber das Bauprojekt in der Blattgasse (30 Luxuswohnungen im entkernten Altbau) hat schon Nerven gekostet. Die Sanierung selbst war nicht so problematisch, unser Team ist wirklich sehr eingespielt, aber die Baubehörde hat uns eineinhalb Jahre auf die Baugenehmigung warten lassen und nochmal zwei Jahre auf die Bewilligung für den Dachgeschoß-Ausbau. Als wir sie endlich in Händen hatten, haben in den Regelgeschoßen schon Leute gewohnt und man musste wirklich sehr behutsam das Dach ausbauen. Und genau wie das Dach erneuert wurde, war wieder so ein Jahrhundert-Regen wie diesen Sommer. Aber zum Glück hat die temporäre Abdichtung gehalten. Heute sind die Wohnungen sicher das Doppelte wert, aber die damaligen Käufer:innen sind zufrieden und verkaufen nicht.

LEADERSNET: Von welcher Immobilie konnten Sie sich nach der Sanierung nur sehr schwer trennen?

Mühlhofer: Ganz besonders schwer konnten wir uns vom Speditionsgebäude nahe dem Flughafen trennen. Das war lange leer gestanden und wir haben ihm einen neuen Zweck gegeben und es wurden dann – statt LKW wie davor – hunderte Mietautos vom nahen Flughafen Wien gewaschen, aufbereitet und geparkt. Der Käufer war aus der Park-Branche und hätte einige der Mietauto-Firmen wieder "obdachlos" gemacht, was uns sehr leid tat, weil die sehr glücklich waren und die Immobilie wie gemacht für sie war. Obwohl uns offiziell egal sein konnte, was der Käufer nachher mit der Immobilie macht, haben wir dann einen sehr guten Kompromiss ausgehandelt, zugunsten unserer langjährigen Mieter:innen, und haben die Immobilie auch noch ein paar Jahre weiter für den neuen Besitzer verwaltet.

30 Mitarbeiter:innen

Seit der Gründung wurden den offiziellen Angaben zufolge 165.000 Quadratmeter gekauft und entwickelt – im Gesamtwert von rund 90 Millionen Euro. Aktuell hat die Immobilienrendite AG rund 1.300 Mieter:innen (insgesamt 2.120). Derzeit beschäftigt das Unternehmen 30 Mitarbeiter:innen, darunter Makler:innen, Architekt:innen sowie Hausmeister:innen und Verwalter:innen.

www.immobilienrendite.at