So viel kosten Luxuswohnungen und Villen in Österreich

Trotz hoher Inflation, gestiegenen Zinsen und verschärften Kreditvergaberichtlinien sind Luxusimmobilien in Österreich weiterhin begehrt. Das zeigt eine aktuelle Analyse von Remax, deren Ergebnisse am Dienstag veröffentlicht wurden. Laut den Immobilien-Expert:innen würden die Käufer:innen von Luxusimmobilien nach wie vor die hohe Lebensqualität sowie die Wertbeständigkeit schätzen.

Hohe Nachfrage, unterschiedliche Preisentwicklung

Wie groß die Nachfrage tatsächlich ist, verdeutlichen folgende Zahlen: 1.632 Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser, Wohnungen, Dachgeschoßwohnungen, Objekte am See und Seegrundstücke) mit Preisen von einer Million Euro und mehr wurden 2022 in Österreich verkauft. Remax zufolge sind das um 15,9 Prozent mehr als 2021, davon wechselten 361 sogar um zwei Millionen Euro und mehr die Besitzer:innen.

Laut dem aktuellen Preisspiegel wurden Luxuseinfamilienhäuser 2022 im Durchschnitt um 16,7 Prozent billiger, während Luxuswohnungspreise im Durchschnitt österreichweit um 14,7 Prozent gestiegen sind. 

Doch wie teuer ist Luxus konkret?

Auch auf diese Frage liefern die Remax-Expert:innen konkrete Antworten und beziehen sich dabei auf Vergleichsdaten aus den Vorjahren. Der Preis für ein Einfamilienhaus in der Luxusklasse sei seit 2020 von mindestens 800.000 Euro über 995.000 Euro (2021) auf 1.050.000 Euro (2022) gestiegen. Jedes zwanzigste Einfamilienhaus in Österreich habe 2022 somit mindestens 1,05 Millionen Euro gekostet. Die Preisdynamik habe sich dabei zuletzt reduziert - von +17,5 Prozent (2020/19) über +24,4 Prozent  (2021/20) auf +5,5 Prozent (2022/21).

Die Top-10-Einfamilienhäuser kosteten 2022 der Auswertung zufolge mindestens sechs Millionen Euro (-22,6 Prozent) und im Durchschnitt 9,62 Millionen Euro (-10,5 Prozent). Acht davon finden sich in relativer Nähe, im Bezirk Kitzbühel, die "billigeren" zwei im 18. und 19. Bezirk in Wien.

Bei Luxuswohnungen gab es ebenfalls einen Preisanstieg. Diese kosteten 2020 mindestens 510.000 Euro, 2021 mindestens 562.500 Euro und 2022 im Minimum 634.000 Euro. Die Preise stiegen demnach von +2,2 Prozent (2020/19) und +10,3 Prozent (2021/20) auf +12,7 Prozent (2022/21). "Während also das Top-Segment der Einfamilienhäuser 2022 seitwärts dümpelte, haben die Top-Wohnungen noch weiter an Attraktivität gewonnen und Fahrt aufgenommen", erklärt Remax-Experte Anton E. Nenning. Von den Top 10 waren vier im Bezirk Kitzbühel und sechs in Wien, davon fünf im ersten Bezirk.

Luxusdachgeschoßwohnungen spielen wiederum in einer eigenen Liga. Diese hätten schon 2020 im Durchschnitt mindestens eine Million Euro gekostet. 2021 sei der Mindestpreis auf 1,18 Millionen Euro gestiegen und aktuell halte er bei 1,35 Millionen Euro. Auch hier gibt es Remax zufolge, wie bei den Wohnungen in den unteren Stockwerken, eine hohe Preisdynamik: Nach +12,4 Prozent (2019/20) und +18 Prozent (2021/20), aktuell +14,4 Prozent (2022/21). 

Die Top-10-Dachgeschoßwohnungen bieten − mit einer Ausnahme − einen in der Regel tollen Blick auf die Bundeshauptstadt – sechsmal aus der Inneren Stadt. Die Ausnahme ist ein Blick über den Wörthersee in Kärnten.

Wien dominiert alle drei Kategorien

Der Luxusimmobilienmarkt war auch 2022, wie in den Jahren zuvor, in Wien am aktivsten. Mit 24 Prozent aller Einfamilienhauskäufe fiel in Wien knapp jede vierte Transaktion in diese Luxuskategorie. So auch in Tirol mit 23,5 Prozent. Das Bundesland Salzburg lag mit 16,4 Prozent gleichauf mit Vorarlberg – das seit Beginn der Luxusmarkt-Aufzeichnungen im Jahr 2018 als einziges Bundesland einen neuen Höchstwert erreichte (bisher 14,2 Prozent im Jahr 2019) – und damit jedes sechste Einfamilienhaus zum Luxussegment zählt. Neben Wien wurden auch in Tirol, Salzburg und Kärnten viele Luxushäuser verkauft.

Erwartungsgemäß ist auch 2022 der Anteil der Luxuswohnungen in Wien am höchsten. Nicht nur, dass die Bundeshauptstadt aufgrund ihrer insgesamt 14.682 Wohnungsverkäufe den höchsten Anteil unter den Bundesländern erwarten ließe, sondern auch, weil in Wien jede zehnte Wohnung, nämlich 1.421 in die Luxuskategorie fällt - in den Jahren davor war es laut Remax höchstens jede zwölfte. So sind mehr als die Hälfte aller österreichischen Luxuswohnungen in Wien beheimatet (56,2 Prozent). Der Durchschnittspreis aller Wiener Luxuswohnungen lag 2021 bei 924.329 Euro, 2022 erstmals siebenstellig bei 1,07 Millionen Euro (+15,7 Prozent). Die Top-Ten-Verkäufe kosteten 2021 in der Bundeshauptstadt mindestens 3,1 Millionen Euro (+14,7 Prozent). Nur ein Jahr später sei dieser Wert um +71,2 Prozent auf 5,3 Millionen Euro explodiert.

Wie schon 2021 entfallen laut der Remax Analyse zwei Drittel der österreichischen Luxus-Dachgeschoßwohnungen, die 2022 verbüchert wurden, auf das Wiener Stadtgebiet (65,5 Prozent). Ihr Durchschnittspreis ist seit 2020 von 1,64 Millionen Euro auf 2,08 Millionen Euro im Jahr 2021 und aktuell um weitere +17,1 Prozent auf 2,43 Millionen Euro. Von den übrigen Dachgeschoß-Wohnungen finden sich im aktuellen Preisspiegel 19 in Tirol, damit sei die Luxusdichte höher als in der Bundeshauptstadt. Während in Wien jede 12. Dachgeschoß-Wohnung unter Luxus falle, ist es in Salzburg demnach jede 17. Ähnlich verhält es sich in Tirol, wo jede 19. Dachgeschoß-Wohnung als Luxus bezeichnet werden könne. Etwa die halbe Dichte findet sich in Kärnten (jede 34.). Vorarlberg und Oberösterreich kommen auf jede 68. und 81. und jede 92. ist es in Niederösterreich. Die Steiermark war 2021 noch gar nicht vertreten, 2022 schafft es zumindest jede 216. Dachgeschoß-Wohnung in die Luxusklasse, das Burgenland ist auch diesmal nicht mit dabei.

Experten-Einschätzung

"Auffällig aufgrund diverser Hinweise aus den Zahlen, aber auch aufgrund der Beobachtungen der Remax Luxusimmobilien Expert:innen im ganzen Land ist die Tatsache, dass das Luxussegment zwar von einer Gesamtstimmung beeinflusst wird, weniger jedoch von der tatsächlichen wirtschaftlichen Entwicklung. Geld sicher investieren, um der Inflation ein Schnippchen zu schlagen, mag für manche Käufer:innen ein Argument gewesen sein. Finanzierungsnöte aufgrund von Bankrestriktionen sind dagegen für liquide Barzahler mit gefüllter Portokasse kein Thema. Die Nachfrage nach besonders hochwertigen Immobilien ist ungebrochen da, gekauft wird allerdings nur, wenn das Angebot dem Wunschtraum auch wirklich entspricht. Dann dafür meist leicht, rasch und problemlos", sagt Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von Remax Austria.

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