Am Mittwoch wurde der RE/MAX-ImmoSpiegel 2022 für den österreichischen Gesamtmarkt veröffentlicht. Demnach liegen Immobilienverkäufe im Jahresvergleich zweistellig im Minus, beim Wert gab es jedoch ein leichtes Plus. Dabei spielte es keine Rolle ob Wohnungen, Grundstücke, Gebäude, PKW-Abstellplätze oder Einfamilienhäuser - die Mengen gingen laut der Auswertung auf breiter Front nach unten. Einzig Zinshäuser und Gebäude am See hätten laut Re/Max gegen den Trend wertmäßig deutlich zugelegt und die Umsatzstatistik somit gerettet.
Zweistelliges Minus
Aufgrund dieser Zahlen kommen die Branchenexpert:innen zur Erkenntnis, dass die steil nach oben zeigende Wachstumskurve der Immobilienverkäufe mit dem Jahr 2022 einen Knick bekommen hat. Seit 2013 sei Jahr für Jahr die Menge der für neue Eigentümer verbücherten Immobilien nahezu unaufhaltsam gestiegen – nur 2017 fehlten 0,2 Prozent auf das Vorjahr. Doch im RE/MAX-ImmoSpiegel 2022 fehlen nicht wie 2017 "nur" 265 Immobilien auf die Vorjahresmenge, sondern gleich 16.740. Von 163.266 auf 146.526 Einheiten ist die Handelsmenge geschrumpft, also um minus 10,3 Prozent. Dennoch sei dies gerade noch das zweitbeste Ergebnis bisher, einen halben Prozentpunkt über jenem von 2020.
Top 5 Immobilienverkäufe in Österreich 2022
Die fünf wertvollsten Immobilienverbücherungen Österreichs im Jahr 2022 waren laut IMMOunited, von wo REMAX die Daten u.a. hat, allesamt in Wien oder vor den Toren der Bundeshauptstadt und somit ziemlich ostlastig:
- Ein Wohnkomplex auf 5.300 Quadratmeter Grundfläche in Wien (22. Bezirk) wechselte um 90,1 Millionen Euro die Eigentümer.
- Ein Grundstück – ebenso in der Donaustadt – mit über einer Viertelmillion Quadratmeter kostete 86 Millionen Euro.
- Ein Bürogebäude im 2. Wiener Gemeindebezirk mit 17.000 Quadratmetern kostete 73,5 Millionen Euro.
- Ein 36.700 Quadratmetern großes Geschäftsgebäude im Bezirk Mödling war dem Käufer 58,7 Millionen Euro wert.
- Ein Gebäude in Wien-Floridsdorf mit 9.300 Quadratmeter Grund hatte zwar nur rund ein Viertel der Fläche, aber einen ähnlichen Preis: 57,4 Millionen Euro.
In Summe betrug der Transaktionswert der Top-Ten-Immobilienverbücherungen im Jahr 2022 718,5 Millionen Euro nach 877,1 Millionen Euro im Jahr 2021. Die Top-100 der im Land verbücherten Immobilien kosteten 2021 2,65 Milliarden Euro, 2022 dagegen 2,88 Milliarden Euro.
Gründe für den Rückgang
Doch was waren nun die Gründe für den schwächelnden Gesamtmarkt? Zusätzlich zur Coronakrise, Ukrainekrise und Energiekrise kam die Kreditkrise, weil viele Kaufinteressent:innen, die vorher mit der gleichen Bonität für die gleichen Immobilien jahrelang Hypothekarkredite erhalten hätten, diese "dank" verschärfter Vergaberichtlinien der Finanzmarktaufsicht (FMA) bei österreichischen Banken nicht mehr erhielten.
Damit habe sich der Nachfrageüberhang entspannt und das Immobilienangebot stieg an, einige der im August in Kraft getretenen Kreditvergabeverschärfungen werden zwar wieder abgemildert (z. B. im Bereich der Zwischenfinanzierung), aber das werde sich laut RE/MAX frühestens im zweiten Quartal 2023 in der Verbücherungsstatistik niederschlagen.
Zweigeteilter Markt
Auch wenn die Jahresergebnisse noch über jenen von 2020 liegen, so dürfe nicht übersehen werden, dass sich der Rückgang vor allem im zweiten Halbjahr manifestiert habe, nämlich größenordnungsmäßig im Bereich von einem knappen Fünftel. Hätte man im Kreditbereich nicht zumindest ein wenig gegengesteuert, so wären die Aussichten für den Immobilienmarkt für 2023 und darüber hinaus wohl noch schlechter.
"Der Immobilienmarkt 2022 war zweigeteilt. Das sehr knappe Angebot und die sehr hohe Nachfrage nach Immobilien führte im ersten Halbjahr zu steigenden Preisen und zu einem leichten Rückgang bei den Verbücherungszahlen", erklärt Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von RE/MAX Austria. "Das zweite Halbjahr war hingegen gekennzeichnet vom steigenden Zinsniveau, den strengeren Kreditvergaberichtlinien, der hohen Inflation und der allgemeinen Verunsicherung. Dies führte zu einer spürbar niedrigeren Nachfrage, einem deutlich höheren Angebot und zu einem Abflachen der Preiskurve. Die Anzahl der Immobilienverkäufe ging im Jahresvergleich deutlich zurück. Aufgrund der derzeit vorherrschenden Rahmenbedingungen ist auch im Jahr 2023 mit einem weiteren Rückgang bei den Immobilienverkäufen zu rechnen", führt Reikersdorfer weiter aus.
Grundbuch als Datenbasis
Datenquelle für den RE/MAX-ImmoSpiegel ist die Erfassung aller Kaufverträge im öffentlich zugänglichen amtlichen Grundbuch. IMMOunited hat sie ausgelesen und als Kaufvertrags-Sammlung publiziert. RE/MAX Austria Research analysiert sie für ganz Österreich und veröffentlicht sie dann im ImmoSpiegel.
"Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese z. B. um historisch erfasste Nutzwertgutachten, Flächenwidmungs- und Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten. So entstehen vollständige Transaktionsdatensätze, die für einen transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Partnerunternehmen eine wertvolle Entscheidungsgrundlage darstellen", sagt Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH.
www.remax.at
www.immounited.com
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