LEADERSNET: Sehr geehrte Frau Gögele-Celeda, Sie leiten das Österreich-Geschäft der Immofinanz. Wie ist es dazu gekommen, dass Sie fast schon ein Leben lang in dieser Branche tätig sind?
Katrin Gögele-Celeda: Also als ein Leben lang würde ich es nicht bezeichnen (lacht). Ursprünglich habe ich Wirtschaft studiert und in der Bankenbranche im Wertpapierbereich begonnen, zuerst im Vertrieb strukturierter Produkte und danach in der Beratung. Nach einiger Zeit reifte der Entschluss, die Branche zu wechseln. Da mich Immobilien sehr interessiert haben, habe ich die Prüfungen für Immobilientreuhänder:innen abgelegt und bin in der Branche gewisse Stufen durchlaufen. Ich war Immobilienmaklerin, Immobilienverwalterin und bin schließlich zur Immofinanz als Assetmanagerin gekommen. Das ist die Person, die sich um die Gebäude kümmert: man schaut, dass alles in Ordnung ist, ausreichend Geld für Investitionen vorhanden ist und die Mieter:innen zufrieden sind. Seit zweieinhalb Jahren verantworte ich das operative Österreichgeschäft. Das betrifft nicht nur Büroimmobilien, sondern auch das Retail-Portfolio in Österreich. Und seit letztem September darf ich zusätzlich noch die Region Adriatic mit den Ländern Slowenien, Kroatien, Serbien und Italien betreuen.
LEADERSNET: Die Immofinanz war als Marke stets präsent bzw. hat in den letzten Jahren auch einige Immobilienmarken etabliert. Was steht heute hinter der Immofinanz, wer seid ihr, wie groß seid ihr und was fällt in eure Aufgabenbereiche?
Gögele-Celeda: Als börsenotierte Gesellschaft haben wir in den letzten Jahren einige Veränderungen und auch herausfordernde Zeiten durchlebt. Was dabei aber ganz wichtig ist: Die Immofinanz war und ist eine der größten Immobiliengesellschaft in Österreich – mit innovativen Immobilienlösungen, starken Marken und einer sehr soliden Finanzausstattung. Wir haben als eine der ersten am Markt Konzepte entwickelt, sowohl im Retail- als auch im Office-Bereich, die wir gebrandet und mit Namen versehen haben. Im Office-Bereich wäre das "myhive" und im Retail-Bereich bieten wir "Stop Shop"- und "Vivo"- Konzepte an. Mit diesen Marken werden die Immobilien charakterisiert und so wollen wir von unseren Kund:innen, den Mieter:innen auch wahrgenommen werden: als Eigentümer:innen und Vermieter:innen von hochwertigen Immobilien und durchdachten Konzepten.
LEADERSNET: Um wie viele Mitarbeiter:innen und Flächen handelt es sich ungefähr? Von welchen Dimensionen sprechen wir hier?
Gögele-Celeda: Insgesamt verfügt die gesamte Immofinanz Gruppe über ein Immobilienportfolio von 8,4 Milliarden Euro. Das Team, das Österreich und Slowenien betreut, umfasst ungefähr 30 Personen. Auch bei den anderen Ländern in der Adriatic Region sind rund 30 Personen für die Betreuung der Objekte und der Mieter:innen zuständig. In unser Portfolio fallen circa 580.000 Quadratmeter Büro- und Retailflächen.
LEADERSNET: In Wien befindet sich eine der Benchmark-Immobilien der Immofinanz. Vor allem die Twin Towers am Wienerberg haben besonderen Wiedererkennungswert. Die Glasfassade war eine Zeit lang mit "myhive" gekennzeichnet. Was steckt hinter diesem Konzept?
Gögele-Celeda: "myhive" wurde 2016 von uns entwickelt. Im Rahmen der Entwicklungsphase haben wir uns auch lange damit beschäftigt, wie wir das Konzept nennen sollen. Schließlich ist die Wahl darauf gefallen. Der Name kommt von dem Begriff "Beehive", also der Bienenstock, und verbildlicht für uns das Bürokonzept. Also das Eintreffen im Büro, das Kommunizieren, das "Ausfliegen" und das Zurückkommen.
myhive ist aus den Bedürfnissen der Mieter:innen entstanden, die sich auch im Laufe der Corona Pandemie weiter verändert haben. Unser Konzept hierfür bedeutet vor allem Flexibilität, sowohl die Größe der Mietflächen als auch die Mietdauer betreffend. Mit der Entstehung der hybriden Arbeitsmodelle waren wir mit der Frage konfrontiert "Wie motivieren wir die Leute dazu, wieder ins Büro zurückzukommen"? Hier haben wir uns dazu entschieden, unterschiedliche Dienstleistungen und Services anzubieten. Das heißt, wir möchten unseren Mieter:innen sowie den Mitarbeiter:innen den Alltag erleichtern. Das machen wir, indem wir z.B. Wäscheservice anbieten, Massagen oder Sportkurse organisieren, die man während des Arbeitstages oder im Anschluss in Anspruch nehmen kann. Weiters gibt es eine:n Community Manager:in. Dabei handelt es sich um eine dezidierte Ansprechperson, die in jedem unserer "myhives" dafür verantwortlich ist, dass die Unternehmen und die Mitarbeiter:innen sich untereinander vernetzen können. Dazu organisieren unsere Community Manager:innen beispielsweise Events oder Vorträge. Fazit ist: Wir vermieten nicht nur Büroflächen, sondern wir bieten eine Dienstleistung. Nicht die Quadratmeter stehen im Vordergrund, sondern Erlebnisse und Emotionen.
LEADERSNET: Was hier auffällt ist, dass die Büroräume doch sehr wohnlich sind. Man könnte fast sagen, dass es sich nicht um ein Büro handelt, sondern um den Lebensmittelpunkt - also ein Ort, an den man gerne kommt. Trifft es zu, dass man sagt, das Büro ist mittlerweile mehr Leben als reiner Ort zum Arbeiten?
Gögele-Celeda: Meiner Meinung nach schon. Bei meiner vorigen Tätigkeit im Bankenbereich beispielsweise, habe ich in einem Großraumbüro gearbeitet. Im Zuge meiner beruflichen Laufbahn habe ich auch Einzelbüros kennengelernt und daher denke ich, dass es wichtig ist, ein neues Bürokonzept aufzuzeigen. Die Leute wollen sich wohlfühlen, wenn sie ins Büro kommen. Sie wollen die Annehmlichkeiten haben, die sie zum Teil von zu Hause kennen. Das bedeutet, dass es Rückzugsorte gibt, also Ruhezonen oder Telefonboxen, in denen man ungestört ist. Aber das Büro sollte nicht nur der Ort sein, an dem man ungestört arbeitet, sondern wo man sich auch miteinander austauschen kann. Heutzutage liegt der Fokus weit mehr auf der Kommunikation untereinander, als es früher vielleicht der Fall war.
LEADERSNET: Kommen wir nun zum Projekt "myhive Urban Garden", wo ab September 2023 die ersten Mieter:innen einziehen werden. Was darf man sich darunter vorstellen?
Gögele-Celeda: Das Projekt ist ein Refurbishment bei uns am Wienerberg. Die Idee hinter Urban Garden war, das "myhive" Konzept mit Nachhaltigkeit zu kombinieren. Das bedeutet "Work", "Life" und "Sustainability" stehen im Fokus. Das bedeutet, wir haben Ökostrom, ein durchdachtes Mobilitätskonzept, Fassadenbegrünung und begrünte Außenflächen. Wir haben wassersparende Armaturen eingebaut und alle Mietflächen mit individuellen Smart Meters ausgestattet. Diese ermöglichen den Mieter:innen ihren Verbrauch zu verfolgen und aktiv zu steuern.
Mit unserem neuen Projekt werden wir auch "Green Leases", also grüne Mietverträge mit unseren Mieter:innen abschließen. Gerade als Vermieter:innen ist es besonders wichtig, die Mieter:innen mit einzubeziehen, weil sie natürlich für die Nutzung der Energie im Gebäude, sprich für Kälte/Wärme und auch Wasser mit verantwortlich sind. In diesem Green Lease ist unsere gegenseitige Verpflichtung auch abgebildet, denn wir wollen gemeinsam einen Beitrag zur Nachhaltigkeit leisten.
LEADERSNET: Wo wird das erste "Urban Garden" angesiedelt sein?
Gögele-Celeda: Das neue Büroprojekt ist am Wienerberg angesiedelt und bietet circa 15.000 Quadratmeter Bürofläche, die im September 2023 fertiggestellt wird. Eingebettet am Standort Wienerberg mit den Services der myhive Community, die wir bereits besprochen haben, und der Infrastruktur, die vor Ort besteht.
LEADERSNET: Apropos Wienerberg: Viele Leute, die aus dem Süden kommen, um in Wien zu arbeiten, stehen fast täglich im Stau. Kann man hier von einer neuen Zielgruppe sprechen, die den Berufsverkehr umgehen möchte und stattdessen euer Angebot nutzt?
Gögele-Celeda: Das ist sicher richtig. Aber unser Angebot richtet sich natürlich auch an andere Unternehmen. Wir haben große Firmen bei uns, auch internationale Konzerne, aber ebenso kleine Start-ups. Diesen bieten wir mit dem "mycowork" ein sehr flexibles Konzept. Wir führen auch häufig Rundgänge mit Unternehmer:innen und deren Mitarbeiter:innen am Standort durch, um ihnen die Vorzüge unseres Konzepts zu zeigen. Und ja, es gibt natürlich einige, die aus dem Süden kommen, aber es gibt auch viele Unternehmen die bisher an anderen Standorten angesiedelt waren. Für uns ist es wichtig, dass man weiß, wie gut der Wienerberg erreichbar ist, dafür haben wir unter anderem unser Mobilitätskonzept. Und vor Ort kann man auch gut sehen, was alles geboten wird. Letzten Endes fällt die Entscheidung für dieses durchdachte Konzept unabhängig davon, woher die Mieter:innen kommen.
LEADERSNET: In der Wirtschaft hört man immer wieder die Sehnsucht nach dem Analogen. Ist eine Müdigkeit vom Homeoffice spürbar, sodass die Leute sagen, sie wünschen sich wieder ein Büro, in dem sie wieder regulär arbeiten dürfen und können?
Gögele-Celeda: Meiner Meinung nach ist es für Unternehmen wichtig, dass die Leute zurückkommen und dass sie das auch gerne tun. Ich glaube, hier Druck zu erzeugen, macht keinen Sinn. Mitarbeiter:innen haben aber auch gelernt, dass es angenehm sein kann, wenn man Homeoffice oder Remote Work machen kann. Hier wird zukünftig kein Weg daran vorbeiführen.
Es geht vor allem darum, dass man den Mitarbeiter:innen, damit sie auch kommen wollen, passende Arbeitsplätze bieten muss. "Shared Desks" haben sich bei unseren Mieter:innen noch nicht so durchgesetzt, aber es ist sehr wichtig, dass für die anwesenden Mitarbeiter:innen die Ausstattung im Büro stimmen muss. Nur so können die Angestellten auch vor Ort produktiv sein. Diese sollten Gemeinschaftsräume zum Austausch sowie Meetingräume mit einer guten technischen Ausstattung umfassen, damit auch die Personen, die von zuhause aus arbeiten, an den Meetings teilnehmen und produktiv sein können. Natürlich ist es schön, wenn im Büro wieder Leben einkehrt, aber ich glaube, dass hier kein Druck gemacht werden sollte. Der positive Anreiz sollte aber durchaus geschaffen werden.
LEADERSNET: Ab wann sind die 15.000 Quadratmeter Bürofläche verfügbar und ab wann können sie besichtigt werden?
Gögele-Celeda: Die Fertigstellung ist für September 2023 geplant. Vor Kurzem haben wir das "Show-Office" eröffnet. Das bedeutet, dass wir eine kleine Büroeinheit eingerichtet haben, die die zukünftigen Büros darstellt. Man geht aktuell durch die Baustelle in ein wunderschönes Büro und kann dort einen Eindruck gewinnen, wie die fertigen Arbeitsplätze aussehen werden. Wir laden jeden herzlich ein, zu uns zu kommen. Ich glaube, es ist besonders wichtig, die neuen Büros aus erster Hand zu sehen, um sich das neue Konzept vorstellen zu können.
LEADERSNET: Gibt es auch eine "Mindestabnahmemenge", wenn man sich für ein Büro bei euch interessiert und wenn ja - welche wäre das?
Gögele-Celeda: Also eigentlich wäre bereits ein Arbeitsplatz ausreichend. Wir haben das "mycowork", das ist unser flexibelstes Produkt. Einen Arbeitsplatz kann man bereits ab einem Monat bei uns anmieten. Ab einem Arbeitsplatz bis oben hin unbegrenzt.
LEADERSNET: Idealerweise wünscht sich die Immofinanz jedoch Unternehmen, die ein bisschen mehr Fläche abnehmen, oder?
Gögele-Celeda: Es ist eine gute Mischung von allem wichtig. Denn gerade bei diesen kleineren Unternehmen haben wir in letzter Zeit gesehen, welches Maß an Stärke und Innovation dahintersteckt. Viele Mieter:innen haben mit einem Arbeitsplatz begonnen und sind mittlerweile Mieter:in einer eigenen Einheit und sehr erfolgreich. Hier kann gesagt werden, dass viele aus der Krise gelernt haben und die Krise als Motor für ihre Innovationen genutzt haben. Es gibt spannende Unternehmen, die sich untereinander vernetzen und bilden. Die Mischung macht's.
LEADERSNET: Nun zur letzten Frage: Wie ist denn Ihre Vision für die Zukunft?
Gögele-Celeda: Ich bin ein Optimist, das bin ich immer gewesen. Meiner Meinung nach ist das extrem wichtig. Sich zu fürchten oder Angst zu haben, macht in meinen Augen keinen Sinn. Ich glaube, wir sollten uns dessen bewusst sein, dass es Probleme oder Themen gibt, die wir lösen müssen. Aus Krisen oder aus schwierigen Zeiten geht man meistens mit einem Learning heraus. Ganz wichtig ist für mich, dass man sich selbst und auch andere motiviert. Und dass man die Probleme lösen kann, wenn man will.
www.immofinanz.com
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